中連誠企業股份有限公司 (中連誠) 2025年第二季 法人說明會

Company Overview

基本資料 (Basic Information)

• 公司名稱: 中連誠企業股份有限公司
• 成立日期: 1954年8月09日
• 地址: 台中市西屯區工業區一路七號
• 實收資本額: NT$10.88億
• 員工人數: 10人 (含合併公司)
• 董事長: 蘇南州 先生
• 總經理: 江瑞萌 先生
• 主要產品: 不動產租賃

公司沿革 (Company History)

• 1954年 (民國43年): 成立，主要經營路線貨運業。
• 1997年 (民國86年): 股票正式上櫃。
• 2004年 (民國93年): 合併台南貨運。
• 2019年 (民國108年): 企業轉型，退出貨運市場轉型為不動產租賃業。

業務範圍 (Business Scope)

• 主要提供台灣本島西部及東北部地區由北到南工業廠房租賃。

主要產品 (Main Products)

• 退出貨運經營後，以原供自用貨運站轉而提供外部企業承租。

業務分佈圖 (Business Distribution Map)

• 北部地區: 新北三重區、台北士林區、新北樹林區、基隆七堵區、中壢市、新北新店區、新竹竹北市、新北土城區、新竹市東區、宜蘭市、宜蘭縣五結鄉。
• 中部地區: 台中西屯工業區、宜蘭、苗栗、台中潭子區(2處)、彰化市、台中、台中市東區、彰化秀水鄉、台中大里區、彰化埤頭鄉、雲林斗南、彰化、南投、南投南崗工業區。
• 南部地區: 嘉義民雄、花蓮、台南永康、台南新營、雲林、嘉義、台南、高雄大寮、台南歸仁、高雄、台東、屏東工業區、屏東。

Industry Overview

產業現況與發展 (Industry Current Status and Development)

• 不動產租賃業 (Real Estate Leasing Industry)
  • 住宅 (Residential)
  • 商用不動產 (Commercial Real Estate)
    • 商業不動產 (Commercial Real Estate): 如辦公大樓、商場、購物中心、百貨公司。
    • 工業用不動產 (Industrial Real Estate): 如工業廠房及廠辦。以法人為主，較不易受短期因素干擾。
    • 休閒不動產 (Leisure Real Estate): 如遊樂園、渡假村、休閒住宅、俱樂部。
    • 特殊目的不動產 (Special Purpose Real Estate): 如醫院、墓園。

產業上中下游關聯性 (Industry Upstream, Midstream, Downstream Linkages)

• 上游: 法人、個人 (出租方)
• 中游: 不動產相關行業 (金融機構、不動產仲介業及地政士、建築師、室內設計公司、不動產估價業)
• 下游: 承租方 (法人、個人)
• 服務支持: 建築物維護管理業

發展趨勢及競爭情形 (Development Trends and Competition Situation)

• (1) 發展趨勢 (Development Trends)
  • AI相關產業自用需求穩定、但投資買盤轉保守。
  • 北部抗跌、中南部波動加劇。
  • 倉儲與物流設施仍有增長空間。
• (2) 競爭情形 (Competition Situation)
  • 大型開發商與資產管理公司優勢擴大。
  • 區域化競爭加劇。
  • 租客議價能力上升。

Operations Overview

銷售流程 (Sales Process)

• 招租 → 審查接案 → 客戶審查 → 條件協商 (議價、回價、共識) → 案件簽核 → 簽約 → 點交 (合約管理、客戶管理、租賃場地管理)。

主要業務內容及比重 (Main Business Content and Proportion)

• 114年Q2 (1-6月) (Q2 2025 (Jan-Jun))
  • 主要產品: 租金收入
  • 數量(坪): 31,445
  • 金額: 79,011 (千元)
  • 比重(%): 100
• 113年Q2 (1-6月) (Q2 2024 (Jan-Jun))
  • 主要產品: 租金收入
  • 數量(坪): 31,586
  • 金額: 79,650 (千元)
  • 比重(%): 100

市場及產銷概況 (Market and Production/Sales Status)

• 114年Q2 (Q2 2025)
  • 北部地區 (宜蘭-新竹): 11場，土地面積 9,903坪，出租面積 7,477坪，出租率 76%。
  • 中部地區 (苗栗-雲林): 11場，土地面積 16,516坪，出租面積 13,275坪，出租率 80%。
  • 南部地區 (嘉義-屏東): 7場，土地面積 13,965坪，出租面積 10,693坪，出租率 77%。
  • 合計: 29場，土地面積 40,384坪，出租面積 31,445坪，出租率 78%。
• 113年Q2 (Q2 2024)
  • 北部地區 (宜蘭-新竹): 11場，土地面積 9,903坪，出租面積 6,685坪，出租率 68%。
  • 中部地區 (苗栗-雲林): 11場，土地面積 16,516坪，出租面積 14,208坪，出租率 86%。
  • 南部地區 (嘉義-屏東): 7場，土地面積 13,965坪，出租面積 10,693坪，出租率 77%。
  • 合計: 29場，土地面積 40,384坪，出租面積 31,586坪，出租率 78%。
• 備註: 以上出租面積含停車場 (與年報表達不同)。

市場未來供需狀況與成長性 (Market Future Supply and Demand Status and Growth Potential)

• 供給面: 民間 + 政府具多元管道。
• 需求面:
  1. 在對等關稅及地緣政治下，外資投資觀望。
  2. 傳統外銷產業受關稅影響，對用地需求減緩，觀望濃厚。
  3. AI相關產業帶動北部特定區域需求。
• 結論:
  • 租賃部分: 本公司租賃合約為長約，短期內不易受到衝擊。
  • 銷售部分: 預計2025年的工業用不動產需求將減緩，投資時點延後，買賣雙方在價格認知上差距擴大。

競爭利基及發展遠景之有利因素、不利因素與因應策略 (Competitive Advantages and Future Prospects: Favorable Factors, Unfavorable Factors, and Response Strategies)

• (1) 競爭利基 (Competitive Advantage): 出租標的分散全省，可分散區域化風險。
• (2) 有利因素 (Favorable Factor): 農地違章工廠的合法化期限為2025年5月19日，勢必使得無法合法化之廠商，尋求合法場地。
• (3) 不利因素 (Unfavorable Factors):
  • A. 對等關稅、匯率與出口不確定性。
  • B. 地緣政治風險。
  • C. 土地與建築成本上升、央行限貸令壓抑投資意願。
• (4) 不利因素因應策略 (Response Strategy for Unfavorable Factors): 長約優勢與客戶結構穩定性。

Financial Overview

合併資產負債表 (Consolidated Balance Sheet)

• 單位: 千元 | 科目 | 114Q2 | % | 113年Q4 | % | 113年Q2 | % | | :---------------------------------------------------- | :---------- | :-- | :---------- | :-- | :---------- | :-- | | 現金 | 5,569 | - | 5,322 | - | 3,400 | - | | 透過損益按公允價值衡量之金融資產-流動 | 177,933 | 7 | 429,416 | 15 | 166,694 | 7 | | 其他流動資產(含應收帳款、其他應收款及預付款項等) | 1,165 | - | 800 | - | 911 | - | | 待出售非流動資產 | - | - | - | - | 30,177 | 1 | | 按攤銷後成本衡量之金融資產-非流動 | 900 | - | 900 | - | 900 | - | | 投資性不動產 | 2,386,917 | 92 | 2,388,738 | 85 | 2,390,554 | 91 | | 其他非流動資產(含PPE、延所得稅資產、存出保證金等) | 18,438 | - | 20,414 | - | 22,057 | 1 | | 資產總計 | 2,590,922 | 100 | 2,845,595 | 100 | 2,614,714 | 100 | | 其他應付款 | 12,636 | 1 | 8,413 | - | 12,533 | - | | 其他流動負債(含合約負債、NP、租賃負債、本期所得稅負債、預收房地款等) | 15,857 | - | 69,385 | 3 | 58,457 | 2 | | 遞延所得稅負債 | 468,537 | 18 | 468,537 | 16 | 468,537 | 18 | | 其他非流動負債(含租賃負債-非流動、存入保證金等) | 36,719 | 2 | 38,531 | 2 | 40,450 | 2 | | 股本 | 1,087,830 | 42 | 1,087,830 | 38 | 1,087,830 | 42 | | 資本公積 | 83,846 | 3 | 83,846 | 3 | 83,846 | 3 | | 保留盈餘 | 885,497 | 34 | 1,089,053 | 38 | 863,061 | 33 | | 負債及權益總計 | 2,590,922 | 100 | 2,845,595 | 100 | 2,614,714 | 100 |

合併損益表 (Consolidated Income Statement)

• 單位: 千元 | 項目 | 114Q2 | 113Q2 | 增(減) | 增(減)% | | :------------------------------------ | :---------- | :---------- | :---------- | :------ | | 營業收入 | 79,011 | 79,650 | (639) | - | | 營業成本 | 13,990 | 13,361 | 629 | - | | 營業毛利 | 65,021 | 66,289 | (1,268) | (2) | | 營業費用 | 10,645 | 10,531 | 114 | 1 | | 營業淨利 | 54,376 | 55,758 | (1,382) | (2) | | 營業外收支 | 3,353 | 1,707 | 1,646 | 96 | | 稅前淨利 | 57,729 | 57,465 | 264 | - | | 所得稅 | 11,084 | 11,484 | (400) | (3) | | 本期淨利(本期綜合損益總額) | 46,645 | 45,981 | 664 | 1 | | 基本(稀釋)每股盈餘 | 0.43元/股 | 0.42元/股 | 0.01 | 2 |

財務績效指標 (Financial Performance Indicators)

• 財務結構 (Financial Structure) | 分析項目 | 114Q2 | 113Q2 | | :-------------------------------------- | :------ | :------ | | 負債占資產比率(%) | 20.60 | 22.18 | | 長期資金占不動產、廠房及設備比率(%) | 106.56 | 105.47 |
• 償債能力 (Solvency) | 分析項目 | 114Q2 | 113Q2 | | :-------------- | :------ | :------ | | 流動比率(%) | 648.11 | 283.42 | | 速動比率(%) | 646.54 | 282.79 | | 利息保障倍數 | 196 | 191 |
• 經營能力 (Operating Capability) | 分析項目 | 114Q2 | 113Q2 | | :---------------------------- | :---- | :---- | | 應收帳款週轉率(次) | 136 | 121 | | 平均收現天數 | 1 | 1 | | 不動產、廠房及設備週轉率(次) | 0.03 | 0.03 | | 總資產周轉率(次) | 0.03 | 0.03 |
• 獲利能力 (Profitability) | 分析項目 | 114Q2 | 113Q2 | | :---------------------------- | :---- | :---- | | 資產報酬率(%) | 1.73 | 1.73 | | 權益報酬率(%) | 2.15 | 2.17 | | 稅前純益占實收資本額比率(%) | 5.31 | 5.28 | | 純益率(%) | 58.81 | 57.73 | | 每股盈餘(元) | 0.43 | 0.42 |

股利發放情形-以所得所屬年度 (Dividend Distribution Status - by attributed year)

Future Outlook

• 審慎評估承租方及買方等相關條件，尋找並鎖住優質客戶，適條件成熟下，將待租土地活化出售。