國泰建設 (2501) 2025Q3 法說會簡報
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Company Overview
國泰建設 (Cathay Real Estate Development Co., Ltd.) 簡介
- 成立時間: 1964年成立。
- 上市時間: 1967年台灣證交所掛牌上市。
- 股票代碼: 2501。
- 目前股本: 115.96億。
- 願景標語 (Page 1): 61 懂我的堅持
業務範疇與發展
國泰建設主要業務分為三大板塊：住宅本業、商用開發及轉投資事業。
1. 住宅本業 (Residential Core Business)
- 住宅開發領導品牌。
- 興建戶數5.8萬戶。
- 興建建築面積達915萬平方公尺。
- 2022年: 與三井不動產結盟參標取得新竹市公辦都更案。
- 2025年: 與三井不動產成立向陽置業地產合資公司，預計開發台北南港地區。
2. 商用開發 (Commercial Development)
- 2018年: 與三井不動產簽約合作敦北飯店大樓 (預計2027年開幕)。
- 2022年: 參與三井不動產鳳山 Lalaport 商場開發案 (預計2027年開幕)。
- 2024年: 國建南港昆陽大樓完工交付並開始營運。
- 2024年: 國建大樓啟動都更重建。
3. 轉投資事業 (Diversified Investments)
- 包含三井工程、霖園樓管、國泰建經、國泰健管、杏保醫網及國泰飯店觀光事業。
- 2024年: 三井工程成為重要子公司。
Financial Highlights
財務資訊-合併損益表 (EPS、現金股利: 元/每股)
| 項目 | 2022 (億元) | 2022 (%) | 2023 (億元) | 2023 (%) | 2024 (億元) | 2024 (%) | 2025Q3 (億元) | 2025Q3 (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 營業收入 | 167.9 | 100% | 154.8 | 100% | 238.6 | 100% | 155.6 | 100% |
| 營業毛利 | 37.8 | 23% | 43.6 | 28% | 51.3 | 21% | 44.3 | 28% |
| 營業損益 | 14.6 | 9% | 25.7 | 17% | 24.3 | 10% | 26.5 | 17% |
| 營業外收支 | 2.1 | 1% | -1.0 | -1% | -3.6 | -1% | -0.8 | -1% |
| 合併淨利 | 13.0 | 8% | 22.2 | 15% | 15.3 | 7% | 21.8 | 14% |
| 母公司淨利 | 12.1 | 7% | 21.6 | 14% | 15.8 | 6% | 22.1 | 14% |
| EPS | 1.04 | 1.87 | 1.36 | 1.91 | ||||
| 現金股利 | 0.5 | 1.0 | 1.0 | - |
財務資訊-合併資產負債表 (1/2) (單位: 億元, %)
| 項目 | 2022 (億元) | 2022 (%) | 2023 (億元) | 2023 (%) | 2024 (億元) | 2024 (%) | 2025Q3 (億元) | 2025Q3 (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 營建用地 | 167.3 | 21% | 141.1 | 17% | 126.9 | 14% | 93.1 | 10% |
| 在建工程 | 234.5 | 29% | 283.4 | 35% | 339.6 | 38% | 394.9 | 44% |
| 完工存貨 | 7.6 | 1% | 45.7 | 6% | 27.7 | 3% | 27.1 | 3% |
| 其他 | 3.7 | 1% | 11.9 | 1% | 0.9 | 0% | 0.4 | 0% |
| 存貨合計 | 413.1 | 52% | 482.1 | 59% | 495.1 | 55% | 515.5 | 57% |
| 現金及約當現金 (含信託專戶存款) | 108.4 | 14% | 50.7 | 6% | 67.8 | 8% | 61.0 | 7% |
| 投資性不動產 | 88.1 | 11% | 91.6 | 11% | 125.9 | 14% | 124.2 | 14% |
| 總資產 | 800.9 | 100% | 820.2 | 100% | 894.1 | 100% | 907.3 | 100% |
財務資訊-合併資產負債表 (2/2) (每股淨值: 元/每股)
| 項目 | 2022 (億元) | 2022 (%) | 2023 (億元) | 2023 (%) | 2024 (億元) | 2024 (%) | 2025Q3 (億元) | 2025Q3 (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 金融借款 | 383.1 | 48% | 363.7 | 44% | 367.8 | 42% | 366.3 | 40% |
| 合約負債 | 66.3 | 8% | 76.0 | 9% | 124.7 | 14% | 136.5 | 15% |
| 總負債 | 533.3 | 67% | 534.9 | 65% | 589.0 | 66% | 595.8 | 66% |
| 資本額 (每股面額NT$10) | 116.0 | 14% | 116.0 | 14% | 116.0 | 13% | 116.0 | 13% |
| 歸屬於母公司之業主權益 | 246.0 | 30% | 263.1 | 32% | 282.6 | 32% | 290.3 | 32% |
| 總權益 | 267.6 | 33% | 285.3 | 35% | 305.1 | 34% | 311.5 | 34% |
| 每股淨值* | 21.22 | 22.69 | 24.37 | 25.03 |
*註: 每股淨值為母公司淨值。
Outlook & Strategy
經營策略
營運模式
- 以品牌優勢創造產品附加價值。
- 面向客戶需求的銷售策略。
- 承諾永續服務。
Land Bank
- 以市區優質土地為主，搭配近郊區機能完善土地。
- 多元化土地開發模式 (含合資開發、商用都更開發、參與政府土地標售案...等)。
營運績效及未來展望
獲利能見度佳
- 2025年上半年度: 已推出桃園、文山、新莊、台中共四案，全年總推案金額約160億。
- 今年 (2025) 預計: 新完工4個建案。
- 預計2025~2029年: 完工之已推建案銷售表現亮眼。
充足推案儲備
- 北、中、南、高均有推案儲備，儲備量約550億 (僅計算住宅推案)。
核心業務 - 目前推案執行情況 (截至2025Q3)
| 建案 | 區位 | 總銷 (億元) | 銷售率 (%) | 完工年度 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年完工 | |||||
| 國泰悠陽 | 台北 | 35 | 100% | 2025 | |
| 國泰 THE PARK | 台中 | 34 | 100% | 2025 | |
| UNI PARK (註1) | 台南 | 58 | 100% | 2025 | 註1: 合資案 (國建持股51%; 30億) |
| 國泰美禾 | 台中 | 29 | 100% | 2025 | |
| 2026年完工 | |||||
| 國泰悠境 | 台北 | 31 | 100% | 2026 | |
| 國泰蒔美 | 台北 | 34 | 100% | 2026 | |
| 國泰磐耘 | 台南 | 26 | 100% | 2026 | |
| 國泰·旭 | 新北 | 32 | 100% | 2026 | |
| 2027年完工 | |||||
| 國泰頤河 | 高雄 | 46 | 99% | 2027 | |
| 國泰民樂 | 新北 | 13 | 100% | 2027 | |
| 敦南霖園 | 台北 | 30 | 65% | 2027 | |
| 國泰雍萃 (註1) | 台北 | 71 | 100% | 2027 | 註1: 合建案 (國建分回64%; 46億) |
| 國泰承真 | 台北 | 40 | 100% | 2027 | |
| RIVER PARK (註2) | 新北 | 95 | 99% | 2027 | 註2: 合資案 (國建持股66%; 63億) |
| 國泰GRAND PARK | 桃園 | 49 | 60% | 2027 | |
| 2028年完工 | |||||
| 國泰仰薈 | 台中 | 30 | 100% | 2028 | |
| 國泰仰睦 | 台南 | 53 | 100% | 2028 | |
| 國泰森林薈 | 台中 | 35 | 96% | 2028 | |
| 國泰蒔萃 | 台中 | 38 | 40% | 2028 | |
| 2029年後完工 | |||||
| 國泰曦. | 新北 | 36 | 100% | 2029後 | |
| META PARK (註1) | 新北 | 165 | 100% | 2029後 | 註1: 合資、合建案 (板南置業分回59.5%, 國建持股51%; 50億) |
| METRO PARK (註2) | 新北 | 160 | 100% | 2029後 | 註2: 合資、合建案 (板南置業分回59.5%, 國建持股51%; 48億) |
| 國泰·悠然 | 台北 | 35 | 65% | 2029後 |
(註: 完工年度為公司目標,實際完工年度將因天候等其他因素影響而變動。)
Products, Services & Technology (轉投資 - 加值服務)
國泰健康 (Cathay Health) - 實現1+364天之年度照護
預約至檢後整合服務 (國泰i健康APP)
- APP功能: 24小時線上預約服務、檢查中進度查詢、檢查報告查詢。
- 設施與品質: 多項高效全面重裝設備、專業品管醫療級檢驗室、寬敞舒適、安心的檢查環境。
全方位健康照護 (加值服務 - 會員制)
- 專業醫療團隊: 實現1+364天之年度照護。
- 日常照護: 健康檢查項目建議、檢後健康日常提醒、定期推播健康新知、個人化飲食改善建議。
- 就醫協助: 轉診科別及醫師建議。
保健商品推出 - H+H 每日衡好
- 產品定位: 醫學中心團隊聯合研發，結合臨床實務經驗打造精準配方。從醫療角度出發，根據台灣人體質與需求設計。
- 品質標準: 每批產品通過808項安全檢驗，高規格守護品質。
- 配方特色: 少添加、無負擔 (不使用甜味劑、香料、色素等不必要添加物)。
- 永續包材: 全面導入永續包材，選用FSC驗證紙張與環保油墨。
國泰飯店觀光事業 - 慕軒(Madison)加盟萬豪國際集團
- 品牌合作: 慕軒加盟萬豪 Tribute Portfolio 品牌。
- 優勢: 使用萬豪旅享家 (Marriott Bonvoy®) 全球會員體系與國際營運標準，提升品牌能量與國際信任。
- 展望2026年: 預期住房率將可持續提升，平均銷售房價上看7,500元。國際旅客占比可望超過8成。
ESG / Sustainability
永續發展 - 國建亮點績效與成果
| 類別 | 績效與成果 |
|---|---|
| Environmental (E) | 1. 各建案使用對環境負荷衝擊低之建材設備 (如節能T5、LED燈具)。 2. 台中國泰金融大樓更新空調冰水主機，每年能源使用量較舊機減少約41萬千瓦小時。 3. 本公司用水量較前期下降14.08%。 |
| Social (S) | 1. 滿意度調查平均皆達9.5分以上 (銷售、客變、交屋、售後服務階段)。 2. 辦理36場社區活動 (如多肉植物教學)。 3. 成立9所霖園圖書館，全年合計達256小時教學活動。 |
| Governance (G) | 1. 成立董事會轄下之功能性委員會—「企業永續發展委員會」，另成立執行委員會，由總經理出任永續長。 2. 完成 ISO 27001 資訊安全續評驗證。 3. 訂定個人資料管理政策。 |
永續發展 - 國建獲獎實績
- 積極響應綠色採購: 獲頒臺北市政府環境保護局感謝狀 (綠色採購金額達500萬以上)。
- 持續獲得消費者肯定: 國泰建設連續13年榮獲 Reader's Digest 信譽品牌「金獎」殊榮 (2025)。
- 永續報告書: 榮獲第十七屆財團法人台灣永續能源研究基金會企業永續報告類「白金獎」。
- 客戶關係經營: 深耕客戶永續服務，定期關懷住戶與社區。
Real Estate Market Outlook
一、影響市場變動因素分析
經濟因素 (經濟景氣)
- 全球經濟: 在AI熱潮中溫和擴張，但各經濟體紛紛調降2025年經濟成長預期。
- 關稅影響: 關稅效應目前於終端消費反映有限，但隨著時間拉長，關稅對物價和通膨的效果將陸續浮現，使整體市場趨向保守。
- 台灣經濟: 受AI、高效能運算與雲端應用需求推升，上半年出口表現亮眼，主計總處上調GDP年增率 (2025Q2初步統計為8.01%)。
- 預估: 國內景氣將持續內外皆溫的步調，惟需關注關稅政策變化及主要貿易夥伴景氣放緩風險，維持審慎樂觀看待。
政府政策 (信用管制)
- 市場格局: 延續2024年第四季趨勢，整體呈現量縮價盤格局。
- 政策影響: 受《第七波信用管制政策》影響，房市交易動能放緩，全國移轉棟數年減三成，反映整體購屋信心疲弱。
- 市場分化: 中古屋市場面對貸款壓力首當其衝，年減逾五成；預售屋市場因投資性買盤退場、剛需客群觀望，需求趨於平淡。
- 近期政策調整: 政府釋出放寬換屋族出售舊屋期限至18個月及新青安貸款排除放款比率上限等政策，但對整體市場刺激有限。
- 綜觀2025年: 政府持續以調控政策壓縮市場資金流向房市動能，預期房市將持續走緩。
二、預售市場概況
全國預售市場 (價量趨勢)
- 2025年全台預售屋市場: 延續「價穩量縮」格局。
- 市場反應: 上半年關稅政策造成短期動盪後，市場反應漸趨平淡。
- 信用管制影響: 《第七波信用管制政策》持續發酵，嚴格放貸條件間接削弱買盤信心，觀望心態仍重。
- 整體判斷: 預售屋市場持續降溫，同業保守推案，市場去化回歸個案表現。買盤仍以剛需自住需求為主。
- 未來半年預期: 預售市場預期將延續「價穩量縮」格局。
- 觀察重點: 惟美國預計停止量化緊縮(QT)，是否帶動另一波全球資金浪潮。
國泰房地產指數 (基期為2021年全年)
| 項目 | 2024Q3 (全國) | 2025Q3 (全國) |
|---|---|---|
| 國泰房地產指數 (價格) | 161 | 162 |
| 國泰房地產指數 (成交量) | 51.2 | 24.1 |
區域預售市場概況 (2025年)
- 整體格局: 延續「價穩量縮」格局，惟區域表現明顯分化。
- 北部地區 (台北、新北): 價格穩健。精華區推案因稀缺性使價格維持高檔，具品牌力或大基地優勢者續創高價。總價控制型產品表現穩定，成交量具剛性需求支撐。
- 中南部地區 (台中、台南、高雄): 價格表現持續盤整，成交量下跌。產品規劃與總價帶匹配度成為去化關鍵。
- 結論: 整體市場趨於理性，各區市場目前回歸自住需求主導，基本價格支撐力道仍在，惟成交動能多趨緩，預售市場基本維持「價穩量縮」態勢，但仍以個案表現為市場樣貌。