京城建設股份有限公司 (KTC, 2524 TW) 2025Q3 法說會簡報
Company Overview
公司名稱 (Company Name): 京城建設股份有限公司 (King's Town Construction) (簡稱本公司)
發言人/聯絡人 (Speaker/Contact):
- IR Manager: 周敬恆 Bruce Chou.
- 電話: (07)5586368 #214
- e-mail: bruce@kingtown.com.tw
簡報日期 (Presentation Date): Dec. 12, 2025
公司聲明 (Disclaimer/Statement) (Slide 2):
- 本文件係由京城建設股份有限公司所提供。
- 除財務報表之數字及資訊外，其他資訊並未經會計師或獨立專家審核或審閱。
- 本公司對該資訊或意見之允當性、準確性、完整性及正確性不作任何明確或隱含的聲明與擔保。
- 本文件之資料僅以提供當時之情況為準，本公司不會就本文件內容提供後續所發生之任何變動而更新。
- 前瞻性陳述 (Forward-looking statements): 本文件可能包含「前瞻性陳述」，實際經營結果可能與該陳述有所差異。
- 本文件不得視為買賣有價證券或其他金融商品的要約或要約之引誘。
- 本文件之任何部分不得直接或間接複製、再流通或傳送給任何第三人，且不得為任何目的出版刊印本文件之全部或部分。
Financial Highlights
2025年第三季合併財務報表 (Consolidated Financial Statements Q3 2025) (單位: 新台幣仟元)
| 項目 | 2025年第三季累計 (1-3Q) | 比例 (%) | 2025年第三季單季 | 比例 (%) |
|---|---|---|---|---|
| 營業收入淨額 | 3,272,392 | 100.00% | 502,832 | 100.00% |
| 營業毛利 | 1,479,689 | 45.22% | 264,374 | 52.58% |
| 營業利益 | 1,087,313 | 33.23% | 169,198 | 33.65% (Calculated) |
| 稅前淨利 | 814,959 | 24.91% | 78,484 | 15.61% (Calculated) |
| 本期淨利 | 636,441 | 19.45% (淨利率) | 78,025 | 15.52% (淨利率) |
| 綜合損益總額 | 636,441 | 19.45% | 78,025 | 15.52% |
| 基本每股盈餘 (EPS) | 1.73元 | - | 0.21元 | - |
歷史合併損益表比較 (單位: 新台幣百萬) (Slide 20)
| 項目 | 2025年 1-3Q | 比例% | 2024年 | 比例% | 2023年 | 比例% | 2022年 | 比例% | 2021年 | 比例% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 營業收入 | 3,272 | 100.0% | 9,283 | 100.0% | 2,554 | 100.0% | 3,384 | 100.0% | 6,657 | 100.0% |
| 營業毛利 | 1,479 | 45.22% | 4,178 | 45.00% | 1,278 | 50.03% | 1,955 | 57.77% | 2,687 | 40.36% |
| 營業利益 | 1,087 | 33.23% | 3,461 | 37.28% | 805 | 31.53% | 1,380 | 40.79% | 2,074 | 31.15% |
| 稅前淨利 | 815 | 24.91% | 3,141 | 33.83% | 495 | 19.38% | 1,160 | 34.27% | 1,927 | 28.94% |
| 本期淨利 | 636 | 19.45% | 2,832 | 30.50% | 442 | 17.31% | 1,010 | 29.83% | 1,687 | 25.35% |
| 綜合損益總額 | 636 | 19.45% | 2,833 | 30.52% | 441 | 17.28% | 1,010 | 25.84% | 1,684 | 25.30% |
| EPS(元) | $1.73 | - | $7.67 | - | $1.20 | - | $2.73 | - | $4.54 | - |
關鍵財務比率 (Key Financial Ratios) (Slide 21)
| 分析項目 | 2024 | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|
| 資本結構分析 (%) | |||
| 負債比率 (Debt ratio) | 49.99 | 52.12 | 50.73 |
| 長期資金佔不動產、廠房及設備比率 (Long-term funds to property, plant and equipment) | 5,788.93 | 3,947.09 | 3,345.87 |
| 流動性分析 (%) | |||
| 流動比率 (Current ratio) | 421.32 | 369.78 | 330.97 |
| 速動比率 (Quick ratio) | 32.21 | 8.67 | 8.25 |
| 利息保障倍數 (Times interest earned) | 7.24 | 1.84 | 4.46 |
| 經營績效分析 (%) | |||
| 應收帳款週轉率 (Accounts receivable turnover) | 250.42 | 70.17 | 32.38 |
| 應收帳款收現日數 (Days to collect accounts receivable) | 1.46 | 5.20 | 11.27 |
| 平均存貨週轉率 (Average inventory turnover) | 0.14 | 0.04 | 0.04 |
| 平均銷貨日數 (Average days to sell inventory) | 2,607.14 | 9,125.00 | 9,125.00 |
| 不動產、廠房及設備週轉率 (Property, plant and equipment turnover (times)) | 15.94 | 3.58 | 4.41 |
| 總資產週轉率 (Total asset turnover (times)) | 0.24 | 0.07 | 0.10 |
| 投資報酬分析 (%) | |||
| 資產報酬率 (Rate of return on assets) | 7.91 | 1.93 | 3.43 |
| 股東權益報酬率 (Rate of return on equity) | 14.79 | 2.53 | 6.00 |
| 稅前淨利佔實收資本比率 (Profit before tax to capital (%)) | 85.02 | 13.39 | 31.42 |
| 銷貨毛利 (Profit to sales (%)) | 30.50 | 17.31 | 29.84 |
| 每股盈餘 (Earnings per share (NTD)) | 7.67 | 1.20 | 2.73 |
| 現金流量分析 (%) | |||
| 現金流量比率 (Cash flow ratio (%)) | 16.66 | ----- | ----- |
| 現金流量允當比率 (Cash flow adequacy ratio (%)) | 91.55 | 62.58 | 66.93 |
| 現金流量再投資比率 (Cash flow reinvestment ratio (%)) | 4.96 | ----- | ----- |
Recent Performance and Results
營運概況 (Operational Overview)
- 累計營收 (1-11月): 新台幣3,521,620仟元，YOY -52.32%。
- 主要原因：2025年營業收入衰退且去年有售地收入 (Land sales revenue last year).
- 已售未入帳金額 (截至9月底): 約新台幣1.98億元。
- 平均銷售單價 (ASP) (至今年09月): 新台幣483仟元/坪。
- 單價拉高主因為京城天贊銷售一戶。
- 今年度主要入帳個案 (Major Revenue Recognition Projects):
- 新世界 (46.45%)
- 美術皇居 (19.73%)
- 馥之森 (13.88%)
- 及其他個案。
土地及庫存 (Land and Inventory)
- 2025年土地購入: 共購入2筆營建用地。
- 地點: 高雄市左營區福民段、鼓山區青海段。
- 總面積: 987.95坪。
- 總金額: 新台幣1,490,190仟元 (約14.9億元)。
- 目前土地庫存量: 10,538坪 (不含道路用地、已扣除興建中土地面積26,654坪)。
線上銷售個案庫存及毛利率 (Major Projects On Sale Inventory & Margin) (截至 2025/09/30)
| Project Name. | Project Serial No. | Total amount of housing inventory (NT$mn) | Total Sales Area (Ping) | Total Units. | Amount for units sold but not credited yet (NT$mn) | Gross Margin (F) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 京城天贊 | W49 | 6,198 | 10,731 | 59 | 0 | 68.42% |
| 京城凱悅 | W82 | 1,074 | 5,671 | 23 | 0 | 39.13% |
| 馥之森 | WCS | 925 | 2,608 | 34 | 148 | 40.60% |
| Total | 8,197 | 19,010 | 116 | 148 | ------------ |
Strategic Initiatives and Plans
線上銷售個案 (Current Projects On Sale)
- 京城天贊 (原京城KingPark)
- 京城凱悅
- 馥之森 (原名馥+)
重大開發案：青海76安藤忠雄個案 (Qinghai 76 Tadao Ando Project)
- 合作模式: 與關係人合建分售。
- 地主 (本公司關係人) 比例: 42%。
- 建方 (本公司) 比例: 58% (投入工程興建費用入資)。
- 建築設計: 安藤忠雄建築設計 (Tadao Ando Architecture).
- 基本資料:
- 土地面積: 4,836.35坪。
- 總樓地板面積: 56,004.84坪。
- 樓層: 地上48層、地下5層。
- 總戶數: 836戶。
- 坪數範圍: 43坪到80坪。
- 總銷售金額:
- 總銷 (Gross): 新台幣400億元。
- 本公司合建分售後總銷 (Net Sales): 新台幣232億元。
- 進度: 目前變更設計送照中，預計2026年第一季取得建照，將視市場狀況公開。
Outlook & Strategy
房地產市場展望 (Outlook of Property Market) (Slide 22)
- 「價穩量縮」格局延續: 若央行對購屋貸款政策持續緊縮，房價雖不會大跌，但成交量與市場熱度也難回到過去旺盛。
- 區域分化更加明顯:
- 核心地段、高品質住宅、新建案可能維持相對支撐。
- 邊陲、蛋白區、中古屋可能持續修正或低迷。
- 自住需求成主流: 投資客減少甚至消失，新屋市場重心逐漸由「投資/投機」轉向「自住/剛需」。
- 金融政策是市場走向關鍵: 若央行鬆綁購屋融資，或可穩定市場並促進健康流動。
Key Charts, Graphs, and Data Points
房地產市場概況 (Property Market Overview)
建物移轉登記 (買賣) (Building Transfer Registrations - Sales) (Slide 5)
- 全國 (2025年1-10月): 216,180棟。
- 年衰退率 (YoY vs. 2024同期): 大幅衰退27.29% (2024同期為297,336棟)。
- 六都衰退率 (1-10月):
- 高雄市: 42.82% (最大)
- 台南市: 41.98%
- 新北市: 39.02%
- 台北市: 36.32%
- 台中市: 36.31%
- 桃園市: 31.73%
信義房屋指數 (Sinyi Housing Price Index) (Slide 6)
- 全國 (2025年第三季): 止跌回升，較第二季增長2.64%。
- 六都季增率 (QoQ):
- 新北市: 3.79% (表現最好)
- 新竹市: 2.47%
- 台北市: 0.54%
- 桃園市: -1.23%
- 高雄市: -1.79%
- 台南市: -2.06%
- 台中市: -2.14%
全體銀行不動產貸款佔比 (All Bank Real Estate Loan Ratio) (Slide 7)
- 2025年10月佔比: 36.64% (已呈現下降趨勢)。
- 消費者購置住宅貸款總額: 新台幣11兆4864億佰萬元 (創新高)。
青安貸款佔比 (Youth Housing Loan Ratio) (Slide 8)
- 五大行庫新承做房貸金額 (2025年10月): 551億 (從2024年7月的1,217億下降)。
- 新青安貸款占購屋貸款比率 (2025年10月): 49.29%。
貸款餘額年增率 (Loan Balance YoY Growth) (Slide 9)
- 建商貸款餘額年增率: 2025年10月為0.0076% (趨近於零)，從2021年1月的21.73%高點一路走滑。
- 消費者購置住宅貸款年增率: 2025年10月為5.10% (已走跌至2018年水平)。
高雄市房地產市場概況 (Kaohsiung Property Market Overview)
預售屋市場 (Pre-sale Market) (Slide 10)
- 每坪單價 (2025年8月): 新台幣45.82萬元。
- 每月交易戶數 (2025年8月): 193戶。
- 比較去年同期衰退: 84.97% (交易戶數大幅衰退)。
二手屋市場 (Secondary Market) (Slide 11)
- 每坪單價 (2025年8月): 新台幣24.65萬元。
- 每月交易戶數 (2025年8月): 596戶。
- 狀況: 不管是單價還是成交量衰退狀況明顯。