信義房屋 (股票代號: 9940) [time:2025Q4] 法說會簡報
Company Overview
公司名稱: 信義房屋 (Sinyi Realty) 股票代號: 9940 法說會時間: 114年第4季 (2025年第4季) 主講人:
- 財務長 陳志桓 (CFO Chen Chih-Huan)
- 企研室專案經理 曾敬德 (Project Manager, Research & Development Department, Tseng Ching-Te)
聯絡資訊:
- 公司發言人: 陳志桓 副總經理
- 財務處聯絡窗口: 財務處 蘇珮宜 經理#42602
- 聯絡電話: (02)2755-7666
- 電子郵件: Investor@sinyi.com.tw
Financial Highlights
114年度財務表現與財務指標 (114 Annual Financial Performance and Financial Indicators)
- 合併營收: 11,457佰萬元 (NT$11,457 million)
- 年減 NT$1,325佰萬元 (-10%)
- 主要受央行信用管制影響，交易量能萎縮。
- 自8月起，每月營收逐步改善，相較整體市場仍具相對韌性。
- 年度仲介營收減少 NT$3,437佰萬元，仍維持盈餘經營。
- 開發事業因嘉品案交屋約8成而認列營收 NT$2,157佰萬元。
- 營業利益: 422佰萬元 (NT$422 million)
- 年減 NT$1,376佰萬元 (-77%)
- 央行仍未明顯鬆綁信用管制，利率政策未見明顯轉向。
- 仲介及觀光事業減少利益 NT$1,456佰萬元。
- 開發事業增加利益 NT$81佰萬元。
- 嘉品案增加利益 NT$4.4億元，但山水嘉庭依銷售計劃重新評估淨變現價值，增加提列減損損失 NT$324佰萬元。
- 合併淨利: 219佰萬元 (NT$219 million)
- 包含仲介及觀光事業淨利 NT$555佰萬元、開發事業淨損 NT$336佰萬元。
- 合計年減 NT$1,587佰萬元 (-88%)。
- 除了營業利益減少外，另有兌換損失增加 NT$176佰萬元、淨利息支出增加 NT$116佰萬元，而所得稅費用則減少 NT$111佰萬元。
- 每股盈餘 (EPS): 0.28元 (NT$0.28)
- 毛利率: 20% (-9pt.)
- 淨利率: 2% (-12pt.)
- 流動比率: 305% (+33pt)
- 負債比率: 58% (+1pt)
- 財務比率仍穩健。
Recent Performance and Results
季度營收及獲利表現
營業收入(合併) (單位:新台幣億元)
- 2024Q4: 23.99
- 2025Q1: 22.13
- 2025Q2: 22.93
- 2025Q3: 23.04
- 2025Q4: 46.47 (較前一季成長 101.69%)
稅後淨利(合併) (單位:新台幣億元)
- 2024Q4: 2.5 (淨利率: 10%)
- 2025Q1: 0.9 (淨利率: 4%)
- 2025Q2: (1.2) (淨利率: -5%)
- 2025Q3: 0.9 (淨利率: 4%)
- 2025Q4: 1.6 (淨利率: 3%) (較前一季成長 77%)
Q4相較前一季
- 受央行不動產信用管制影響略為緩解，且分店業務動能轉強，信義仲介營收較第三季成長10%。
- 嘉品案於2025Q4交屋約8成，營收貢獻22億元，山水嘉庭銷售計畫調整而銷售增加。
- 嘉品貢獻毛利4.4億元；山水嘉庭Q4增提未實現存貨跌價損失3.7億元，開發事業營業毛利淨增加0.7億元。
- 所得稅費用增加1.12億元，主要因嘉品案獲利。
去年同期比較
- 房市雖持續盤整，但政策略有緩解，且分店業務動能相較去年同期提高。
- 嘉品案交屋產生營收獲利貢獻，山水嘉庭營收亦增加。
- 山水嘉庭案增提未實現存貨跌價損失3.5億元，開發事業營業毛利淨增加0.9億元。
- 所得稅費用主要因嘉品案獲利。
115年及114年2月店數及分布 (統計至115.2止)
- 店鋪總數:
- 115年 (2026): 439
- 114年 (2025): 465
- 雙北地區:
- 115年 (2026): 251
- 114年 (2025): 262
- 桃竹地區:
- 115年 (2026): 63
- 114年 (2025): 66
- 台中地區:
- 115年 (2026): 65
- 114年 (2025): 76
- 南高地區:
- 115年 (2026): 60
- 114年 (2025): 61
Business Segments
事業單位營收比重
114Q4
- 信義房屋: 46%
- 國內開發事業子公司: 46%
- 日本信義: 4%
- 國內非開發事業子公司: 2%
- 大陸開發事業子公司: 1%
- 大陸非開發事業子公司: 1%
113Q4
- 信義房屋: 84%
- 日本信義: 7%
- 國內非開發事業子公司: 6%
- 大陸非開發事業子公司: 2%
- 大陸開發事業子公司: 1%
114年度 (2025)
- 信義房屋: 68%
- 國內開發事業子公司: 19%
- 日本信義: 6%
- 國內非開發事業子公司: 4%
- 大陸非開發事業子公司: 2%
- 大陸開發事業子公司: 1%
113年度 (2024)
- 信義房屋: 88%
- 日本信義: 5%
- 國內非開發事業子公司: 4%
- 大陸非開發事業子公司: 2%
- 大陸開發事業子公司: 1%
信義房屋子公司114年度開發案明細
| 銷售個案 | 可銷售套數 | 全案累積(截止至114年底) 已售成數 | 全案累積(截止至114年底) 交屋套數 | 全案累積(截止至114年底) 認列營收 | 114年度 交屋套數 | 114年度 認列營收 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 嘉品 | 114戶 | 100% | - | - | 91 | 新台幣2,157佰萬元 |
| 山水嘉庭 | 608套 | 70% | 426 | 新台幣65.43億元 | 4 | 新台幣59佰萬元 |
| 嘉學 | 100戶 | 100% | - | - | - | - |
註:
- 本季信義嘉庭另有出售車位(未列入本表),營收為13佰萬元。
- 山水嘉庭認列之營收包含車位,且尚有11套已銷售未交屋。
- 已完銷之嘉學案總銷(含稅)為28.1億元。
- 已完銷(未含商場)之嘉品案總銷(含稅)為28.3億元,餘屋預計於115Q1交屋完成。
東馬觀光旅遊事業
一、馬林松酒店進度
- 113年 (2024): 建築動工
- 116年底 (2027年底): 酒店正式營運
- 主要進行結構樓層工程施作(一樓至十一樓)與發包,及樣板房精裝修工程確認作業。
二、環灘島開發進度
- 主要以投入海洋及島上復育兩方面工作為主。
- 海洋方面: 與當地保育團體合作,進行長期海龜生態研究,經營孵化場提升孵化率。
- 島上方面: 於島上執行土壤改造、濕地修護與造林計畫,並研究再生能源儲能方案。
- 完成森林碳匯方法學評估,進行碳匯取樣調查與查證。
Outlook & Strategy
未來展望與因應對策
房市氛圍觀察
- 預期將延續「量價盤整」走勢。
- 消費者購屋態度仍趨保守審慎。
- 房市交易量回溫幅度有限。
仲介策略
- 持續深化圓夢行動計畫。
- 善用數位科技、直營體系與品牌優勢提升專業服務。
開發案進度
- 嘉品: 預計於115Q1 (2026年Q1) 完成交付餘屋及車位,同步展開商場正式營運。
- 嘉學: 預計117年 (2028年) 交屋。
- LG捷開案: 皆已簽約完成,持續推進開發進程。
日本事業
- 整合台日鏈資源強化在地品牌服務。
- 進行在地經營的「涉谷」及「麻步十番」兩店展店計畫。
- 擴大經營租賃仲介市場。
115年上半年市場展望 (2026年上半年)
- 前兩月移轉僅年減4%,脫離雙位數年減幅度,房市進入盤整期。
- 若股市表現佳,將對於房市形成支撐。
- 房貸申貸放款逐漸正常,惟首購仍是銀行優選。
- 預售市場巨幅量縮後略見反彈,觀察後續開發商定價與銷售策略。
- 廠辦、辦公、工業等商用市場能見度仍高。
Additional Data
附錄一 同比差異說明—合併損益 (單位:新台幣仟元)
| 項目 | 114年度 Per Audit | 113年度 Per Audit | DIFF. | DIFF. % |
|---|---|---|---|---|
| 營業收入 | 11,457,445 | 12,781,951 | (1,324,506) | -10% |
| 營業成本 | 9,237,674 | 9,123,883 | 113,791 | 1% |
| 營業毛利 | 2,219,771 | 3,658,068 | (1,438,297) | -39% |
| 營業費用 | 1,797,597 | 1,860,339 | (62,742) | -3% |
| 營業利益 | 422,174 | 1,797,729 | (1,375,555) | -77% |
| 營業外淨收(支) | 93,641 | 416,120 | (322,479) | -77% |
| 稅前淨利 | 515,815 | 2,213,849 | (1,698,034) | -77% |
| 所得稅費用 | 296,768 | 407,286 | (110,518) | -27% |
| 本期淨利 | 219,047 | 1,806,563 | (1,587,516) | -88% |
| 其他綜合(損)益 | 202,583 | 817,204 | (614,621) | -75% |
| 本期綜合損益 | 421,630 | 2,623,767 | (2,202,137) | -84% |
| 歸屬母公司之本期淨利 | 204,594 | 1,784,390 | (1,579,796) | -89% |
| 營業毛利率 | 20% | 29% | -9pt. | |
| 營業利益率 | 4% | 14% | -10pt. | |
| 淨利率 | 2% | 14% | -12pt. | |
| 每股盈餘 | 0.28 | 2.42 | -2.14 | -88% |
附錄二 同比差異說明—仲介事業暨觀光事業損益 (單位:新台幣仟元)
| 項目 | 114年度 Per Audit | 113年度 Per Audit | DIFF. | DIFF. % |
|---|---|---|---|---|
| 勞務收入 | 9,223,067 | 12,659,979 | (3,436,912) | -27% |
| 勞務成本 | 6,955,328 | 8,859,604 | (1,904,276) | -21% |
| 營業毛利 | 2,267,739 | 3,800,375 | (1,532,636) | -40% |
| 營業費用 | 1,595,865 | 1,672,121 | (76,256) | -5% |
| 營業利益 | 671,874 | 2,128,254 | (1,456,380) | -68% |
| 營業外淨收(支) | 117,499 | 403,119 | (285,620) | -71% |
| 稅前淨利 | 789,373 | 2,531,373 | (1,742,000) | -69% |
| 所得稅費用 | 234,597 | 555,580 | (320,983) | -58% |
| 本期淨利 | 554,776 | 1,975,793 | (1,421,017) | -72% |
| 營業毛利率 | 25% | 30% | -5pt. | |
| 營業利益率 | 7% | 17% | -10pt. | |
| 淨利率 | 6% | 16% | -10pt. |
附錄三 同比差異說明—仲介事業單位營收損益 (單位:新台幣仟元)
| 營業收入 | 114年度 Per Audit | 113年度 Per Audit | DIFF. | DIFF. % |
|---|---|---|---|---|
| 信義房屋(母公司) | 7,842,313 | 11,262,017 | (3,419,704) | -30% |
| 安信&安新建經 | 217,802 | 268,220 | (50,418) | -19% |
| 上海信義 | 113,839 | 110,353 | 3,486 | 3% |
| 蘇州信義 | 50,621 | 66,130 | (15,509) | -23% |
| 日本信義 | 705,451 | 648,694 | 56,757 | 9% |
| 信義全球資產 | 257,193 | 259,858 | (2,665) | -1% |
| 其他 | 35,848 | 44,706 | (8,858) | -20% |
| 合計 | 9,223,067 | 12,659,978 | (3,436,911) | -27% |
附錄四 同比差異說明—仲介及觀光旅遊事業損益 (單位:新台幣仟元)
| 項目 | 114年度 Per Audit | 113年度 Per Audit | Diff. | Diff.% |
|---|---|---|---|---|
| 日本信義 | 331,928 | 304,409 | 27,519 | 9% |
| 信義全球資產 | 56,853 | 57,231 | (378) | -1% |
| 安信及安新 | 38,760 | 49,768 | (11,008) | -22% |
| 大馬信義(富德) | (2,784) | (4,899) | 2,115 | na. |
| 上海信義 | (9,317) | (1,079) | (8,238) | na. |
| 蘇州信義 | 6,138 | 5,878 | 260 | 4% |
| 小計 | 421,578 | 411,308 | 10,270 | 2% |
| 觀光旅遊事業 | (120,023) | (100,217) | (19,806) | na. |
| 其他 | (16,228) | (6,269) | (9,959) | na. |
| 合計 | 285,327 | 304,822 | (19,495) | -6% |
附錄五 同比差異說明—開發事業損益 (單位:新台幣仟元)
| 項目 | 114年度 Per Audit | 113年度 Per Audit | DIFF. | DIFF. % |
|---|---|---|---|---|
| 銷貨收入 | 2,228,871 | 121,973 | 2,106,898 | 1727% |
| 勞務收入 | 5,507 | - | 5,507 | na. |
| 銷貨成本 | 2,282,346 | 264,279 | 2,018,067 | 764% |
| 營業毛利 | (47,968) | (142,306) | 94,338 | na. |
| 營業費用 | 201,732 | 188,217 | 13,515 | 7% |
| 營業利益(損失) | (249,700) | (330,523) | 80,823 | na. |
| 營業外收(支) | (23,858) | 13,000 | (36,858) | -284% |
| 稅前淨利(損) | (273,558) | (317,523) | 43,965 | na. |
| 所得稅費用(利益) | 62,171 | (148,294) | 210,465 | na. |
| 本期淨利(損) | (335,729) | (169,229) | (166,500) | na. |
| 營業毛(損)利率 | -2% | -117% | 115pt. | |
| 營業(損失)利益率 | -11% | -271% | 260pt. | |
| 淨(損)利率 | -15% | -139% | 124pt. |
附錄六 差異說明—資產 (單位:新台幣仟元)
| 項目 | 114.12.31 | 113.12.31 | Diff. | Diff.% |
|---|---|---|---|---|
| 流動資產 | ||||
| 現金及約當現金 | 4,474,574 | 4,205,337 | 269,237 | 6% |
| 透過其他綜合損益按公允價值衡量之金融資產-流動 | 1,503,807 | 1,345,620 | 158,187 | 12% |
| 應收票據及款項 | 1,226,928 | 1,252,859 | (25,931) | -2% |
| 其他應收款 | 50,948 | 75,031 | (24,083) | -32% |
| 本期所得稅資產 | 55,847 | 84,771 | (28,924) | -34% |
| 存貨 | 6,365,519 | 7,877,191 | (1,511,672) | -19% |
| 待出售非流動資產 | 98,077 | - | 98,077 | |
| 其他金融資產-流動 | 2,521,455 | 4,066,799 | (1,545,344) | -38% |
| 其他流動資產 | 427,158 | 417,450 | 9,708 | 2% |
| 流動資產總計 | 16,724,313 | 19,325,058 | (2,600,745) | -13% |
| 流動比率 | 305% | 272% | 33pt. | |
| 速動比率 | 181% | 155% | 26pt. |
附錄七 差異說明—資產 (單位:新台幣仟元)
| 項目 | 114.12.31 | 113.12.31 | Diff. | Diff.% |
|---|---|---|---|---|
| 非流動資產 | ||||
| 透過損益按公允價值衡量之金融資產-非流動 | 28,890 | 6,071 | 22,819 | 376% |
| 透過其他綜合損益按公允價值衡量之金融資產-非流動 | 107,669 | 115,280 | (7,611) | -7% |
| 採用權益法之投資 | 226,462 | 232,782 | (6,320) | -3% |
| 不動產、廠房及設備 | 5,759,075 | 4,434,408 | 1,324,667 | 30% |
| 使用權資產 | 5,327,457 | 5,061,379 | 266,078 | 5% |
| 投資性不動產 | 2,262,059 | 2,859,244 | (597,185) | -21% |
| 無形資產 | 23,642 | 29,868 | (6,226) | -21% |
| 其他非流動資產 | 425,781 | 361,403 | 64,378 | 18% |
| 非流動資產總計 | 14,161,035 | 13,100,435 | 1,060,600 | 8% |
| 資產總計 | 30,885,348 | 32,425,493 | (1,540,145) | -5% |
附錄八 差異說明—負債 (單位:新台幣仟元)
| 項目 | 114.12.31 | 113.12.31 | Diff. | Diff.% |
|---|---|---|---|---|
| 流動負債 | ||||
| 短期借款 | 394,512 | 618,619 | (224,107) | -36% |
| 合約負債 | 868,447 | 829,967 | 38,480 | 5% |
| 應付票據及帳款 | 531,182 | 388,803 | 142,379 | 37% |
| 其他應付款 | 2,528,785 | 3,048,587 | (519,802) | -17% |
| 本期所得稅負債 | 312,663 | 340,938 | (28,275) | -8% |
| 租賃負債 | 490,619 | 475,093 | 15,526 | 3% |
| 一年內到期之長期負債 | - | 1,000,000 | (1,000,000) | -100% |
| 其他流動負債 | 359,191 | 396,615 | (37,424) | -9% |
| 流動負債合計 | 5,485,399 | 7,098,622 | (1,613,223) | -23% |
附錄九 差異說明—負債 (單位:新台幣仟元)
| 項目 | 114.12.31 | 113.12.31 | Diff. | Diff.% |
|---|---|---|---|---|
| 非流動負債 | ||||
| 應付公司債 | 900,000 | 900,000 | - | - |
| 長期借款 | 7,570,121 | 6,494,972 | 1,075,149 | 17% |
| 租賃負債 | 2,956,767 | 2,776,523 | 180,244 | 6% |
| 存入保證金 | 28,938 | 30,613 | (1,675) | -5% |
| 所得稅負債-非流動 | 114,689 | - | 114,689 | na |
| 遞延所得稅負債 | 134,969 | 125,571 | 9,398 | 7% |
| 其他非流動負債 | 652,402 | 1,032,239 | (379,837) | -37% |
| 非流動負債合計 | 12,357,886 | 11,359,918 | 997,968 | 9% |
| 負債總計 | 17,843,285 | 18,458,540 | (615,255) | -3% |
| 負債比率 | 58% | 57% | 1pt. |
附錄十 差異說明—股東權益 (單位:新台幣仟元)
| 項目 | 114.12.31 | 113.12.31 | Diff. | Diff.% |
|---|---|---|---|---|
| 普通股股本 | 7,368,465 | 7,368,465 | - | 0% |
| 資本公積 | 63,983 | 63,790 | 193 | 0% |
| 法定盈餘公積 | 3,257,815 | 3,073,308 | 184,507 | 6% |
| 特別盈餘公積 | 490,275 | 1,246,293 | (756,018) | -61% |
| 未分配盈餘 | 2,059,814 | 2,568,760 | (508,946) | -20% |
| 其他權益 | ||||
| 國外營運機構財報換算之兌換差額 | (642,245) | (615,700) | (26,545) | na. |
| 透過其他綜合損益按公允價值衡量之金融資產未實現利益 | 313,797 | 125,425 | 188,372 | 150% |
| 合計 | (328,448) | (490,275) | 161,827 | na. |
| 本公司業主權益總計 | 12,911,904 | 13,830,341 | (918,437) | -7% |
| 非控制權益 | 130,159 | 136,612 | (6,453) | -5% |
| 股東權益總計 | 13,042,063 | 13,966,953 | (924,890) | -7% |
| 負債及股東權益總計 | 30,885,348 | 32,425,493 | (1,540,145) | -5% |
附錄十一 存貨明細表 (單位:新台幣仟元)
| 項目 | 依銷售合約之預計完工年度 | 114.12.31 | 113.12.31 |
|---|---|---|---|
| 開發中不動產 | |||
| 新北市新莊區嘉學案 | 117年底前 (2028年底前) | 1,523,683 | 1,290,664 |
| 新北市板橋區嘉品案 | 115年底前 (2026年底前) | 946,243 | 2,603,813 |
| 待開發不動產 | |||
| 高雄市楠梓區 | 1,280,216 | 1,280,216 | |
| 新北市樹林區 | 13,151 | - | |
| 新北市板橋區(容積移轉用) | 490 | 490 | |
| 商品存貨 | |||
| 無錫市濱湖區山水嘉庭案 | 2,050,570 | 2,613,990 | |
| 新北市板橋區嘉品案 | 477,554 | - | |
| 上海市嘉定區信義嘉庭案 | 73,612 | 88,018 | |
| 存貨總計 | 6,365,519 | 7,877,191 |
附錄十二 114年度合併現金流量表 (單位:新台幣仟元)
| 項目 | 114年度 | 113年度 | YoY |
|---|---|---|---|
| 期初現金 | 4,205,337 | 5,081,864 | (876,527) |
| 營業活動之現金流(出)入 | 1,738,909 | 2,070,848 | (331,939) |
| 投資活動之現金流入(出) | 659,376 | (1,710,065) | 2,369,441 |
| 籌資活動之現金流入(出) | (1,981,793) | (1,571,133) | (410,660) |
| 匯率影響數 | (147,255) | 333,823 | (481,078) |
| 期末現金 | 4,474,574 | 4,205,337 | 269,237 |
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