全心投控 (股票代號: 2718) 2026Q1 法說會簡報

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Company Overview

公司名稱: 全心投資控股股份有限公司 設立日期: 1977年04月 上櫃日期: 2011年03月 董事長: 楊顯玲 公司資本額: 新台幣 8.76億元 (2025/12/31) 每股淨值: 新台幣 71.55元 (2025/12/31) 主要營業項目: 住宅大樓、辦公大樓、一般投資 公司網站: www.allmindholdings.com.tw

公司大事記 (Page 6)

• 1977年
  • 4月 公司設立
• 2011年
  • 3月 掛牌交易
• 2015年
  • 8月 更名為晶悅國際
• 2018年
  • 3月 跨入營建產業/增設建設事業處
  • 6月 取得台南歸仁區三筆土地
• 2020年
  • 1月 取得華昇營造100%股權
  • 6月 飯店部門歇業
  • 9月 推台南「晶悅首發」預售案
  • 10月 成立子公司合一建築
• 2023年
  • 4月 飯店都更案生效
• 2024年
  • 3月 出售桃園飯店/原址都更案土地
  • 6月 推「晶悅合一」建案
  • 9月 更名全心投控，轉型投資控股公司
• 2025年
  • 3月 完成公開收購三發地產持股為 21.02%
• 2026年
  • 公司治理評鑑上櫃公司排名6%~20%
  • CRIF 台灣大型企業排名 2025年版 TOP 5000
  • 服務業經營績效排名第一名
  • 企業經營績效混合排名第一名

Business Segments

100%持股子公司 (Page 7)

• 合一建築 (UNITED CONSTRUCTION)
  • 合一建築股份有限公司承襲「晶悅國際飯店」所孕育的待客精神，將「賓至如歸」的服務理念延伸至建築領域，並落實於每一棟住宅、每一處細節。
• 華昇營造 (HUASHENG CONSTRUCTION)
  • 華昇營造股份有限公司紮根台南，專注於中大型住宅建築的施工實踐，憑藉穩健的工程管理與品質控管能力，逐步建立專業聲譽，展現出對工程品質與細節執行的一貫堅持。
• 歐麥沙崙 (OMAI SALON DEVELOPMENT)
  • 歐麥沙崙開發股份有限公司專注於不動產的整體規劃與管理，涵蓋資產營運、租售管理、空間優化等多元服務。

依權益法認列 (Page 7)

• 三發地產·金革音樂 (SANFAR PROPERTY·JINGO MUSIC)
  • 三發地產股份有限公司相信：「建築，不只是空間的堆砌，更是愛的延伸。」以家為核心，三發地產關注的不僅是建築本身，更是生活的厚度與人與人之間的連結。

子公司 - 合一建築 (Page 23)

• 晶悅合一
  • 基地位置: 台南市歸仁區武東段
  • 總銷: 新台幣 50億元 (已售60%) 預計2026~2027年完銷。
  • 特色價值: 位於南科生活圈，具備就業、交通與生活機能的三軸交會優勢。
• 武東115/117
  • 基地位置: 台南市歸仁區武東段
  • 建物用途: 住商
  • 基地面積: 3,152.59坪
  • 特色價值: 緊鄰南科延伸軸線，具備商業潛力與區域整合效益。

子公司 - 華昇營造 (Page 24)

• 近年合作作品
  • 合一建築 / 武東二期
  • 仁發建築 / 橋北五

子公司 - 歐麥沙崙 (Page 24)

• 興建中開發案
  • 推案地號: 武東 245/246
  • 基地位置: 台南市歸仁區武東段
  • 說明: 為收取固定收益的商業不動產，已進行招商中

依權益法認列 - 三發地產·金革音樂 (Page 25-26)

• 在售中個案
  • 澄德段 三發首席大院
    • 預估總銷: 97億元
    • 陸續交屋中
  • 六甲頂 三發橋
    • 預估總銷: 15億元
    • 銷售狀況不錯
• 在建中個案
  • 星鑽段 三發DIAMOND ONE
    • 預估總銷: 38億元
    • 開工日期: 2024年Q4
    • 預計完工: 2029年Q3
  • 副都心 一小段18地號
    • 預估總銷: 85億元
    • 開工日期: 2024年Q4
    • 預計完工: 2028年Q4
• 規劃中個案
  • 興邦段 高雄市前鎮區
    • 預估總銷: 60億元
  • 五塊厝 高雄市苓雅區
    • 預估總銷: 80億元
  • 金城段 台南市安平區
    • 預估總銷: 40億元

Financial Highlights

2025年合併綜合損益表 (Page 19)

2025年合併資產負債表 (Page 20)

2025年合併財務比率分析 (Page 21)

母公司投資 (Page 22)

• 已投資
  • 創投孵化器: 藉以佈局後續AI等科技產業
  • 上市櫃公司:
    • 長期價值股票及穩定殖利率: 陸續增持中
    • 綠色債券: 台泥一永無擔保可轉債
    • 權益法投資: 三發地產, 114年稅後 4.94 億, EPS為 1.52 元
• 評估中案件: 若干件包括生技、AI相關、半導體材料、環保建材類

Outlook & Strategy

宏觀經濟與投資市場總覽 - 全球經濟情勢 | 2026 H1 展望 (Page 9)

• 2026年上半年全球經濟呈現「在分化力量中保持平穩」的特徵。受惠於AI 投資熱潮與貨幣政策轉向，全球景氣進入低速穩定的復甦階段。
• 經濟成長趨勢: IMF 於 2026年1月將全球 GDP 成長率預測上調至 3.3%，主要動能來自於技術投資與金融環境放寬。
• 通膨與貨幣政策: 全球通膨預計持續下降，IMF 預估 2026 年降至 3.5%，S&P Global 則看好降至2.97%。這促使各國央行在 2026年上半年有更多降息空間以支撐內需。
• 成長動能分化: 先進經濟體成長約1.7%~1.8%，而新興市場則維持 4.0% 左右的較高增速，特別是印度與東南亞國家表現較為強勁。

宏觀經濟與投資市場總覽 - 全球主要變數 | 2026 H1 (Page 10)

台灣經濟動態 | 2026 H1 關鍵觀察 - 經濟表現大幅上修 (Page 11)

1. 行政院主計總處 2026/2/13 最新展望，全年經濟成長率預測 3.54% 大幅上修至7.71%。
2. AI 全球需求超出預期，以及 2026年初「台美關稅調降協議」正式簽署，消除了出口最大的不確定性。
3. 受惠於股市高點及企業大幅加薪，民間消費預計成長 2.51%。
4. CPI 因調薪壓力微升至1.68%，但整體仍處於溫和且健康的通膨區間。

台灣經濟動態 | 2026 H1 關鍵觀察 - 貨幣與匯率環境 (Page 12)

1. 台灣央行預計維持「相對偏緊」的貨幣政策立場，重點在於抑制房市熱度與防範通膨回升。
2. 台幣匯率受到「基本面強勁」與「台美利差縮小」兩大力量支撐，但短期受政治因素干擾。
3. 受限於銀行法72條之2的房貸警戒線與自主管理，銀行對於非核心產業的放款依然審慎。

宏觀經濟與投資市場總覽 - 小結: 2026年H1 經濟基調 (Page 13)

產業概況 (Page 15)

• ESG永續發展
  • 綠建材與低碳蘊藏能量
  • 綠建築標章漸成趨勢
  • 企業碳足跡與節能增強
• 營建成本
  • 產業缺工加長完工期限
  • 運輸採購成本仍上漲
  • 碳費課徵致建材價格波動
• 全球通膨緩降
  • 市場資金緊繃
  • 經濟成長上修
• 國內經濟情況
  • 出口復甦AI科技增 內需成長穩
  • 通膨緩降中 營運成本仍高
  • 關稅與地緣風險仍有不確定性
• 國內房市政策
  • 央行仍信用管制 限貸紓解慢速
  • 剛性需求支撐 核心區保值性強
  • 交屋潮維持房貸資金水位

國內房市總覽: 國內房市受第七波信用管制與央行持續維持限貸政策影響，截至 12月仍未見顯著鬆綁。雖換屋族的「舊屋出售期限」曾獲部分彈性，但整體貸款成數、核貸寬限期等限制仍在。2025年前11月六都建物買賣移轉棟數累計約 184,704 棟，全年平均交易量估計約26萬棟，遠低於過去水準。11月單月棟數僅約 15,919 棟，仍屬今年第三低量，顯示市場買氣依舊疲弱，成交速度與熱度未見明顯回升。整體市場仍呈「量縮、價穩略修正」格局，消費者信心尚待恢復。

產業概況 推案趨勢分析 (Page 17)

• 總體來看: 自住剛需與高成本房價仍堅，內政部最新統計，今年1-11月全台建物買賣移轉棟數18.74萬棟，年減27.9%，全年交易量估計僅能落在 26 萬棟左右，呈現「量縮」格局。六都買賣移轉棟數1-11月約 16.7萬棟，六都交易量年減幅達26.1%，其中以高雄市(-32.9%)、台北市(-24.2%)及台南市(-31.2%)衰退最為顯著。今年第 4 季月均量仍低迷，中古屋買盤疲弱，交易時間拉長，雖部分區域成交價格小幅修正，但整體市場仍以新建案交屋支撐，房市成長空間有限。
• 美國聯準會: 繼 9 月降息1碼，12 月再降1碼，啟動短債購買，維持溫和資金寬鬆，緩解全球資金壓力，惟通膨回落速度有限、貿易及供應鏈變數持續，使企業借貸與投資情緒仍偏保守。國內房市在央行信用管制、以及地緣政治影響，相對住宅與商用不動產能見度偏低；主計總處於2025年12月最新預測台灣2025年上修經濟成長率7.37%，受惠人工智慧AI及科技需求強勁帶動商品出口表現亮眼，經濟成長動能強勁，預期2026年起房市理性回溫。
• 本公司策略: 本公司持續強化營運彈性與多元行銷策略，未來密切觀察政策脈動與市場趨勢，秉持「永續經營」與「客戶滿意」的核心價值，致力為所有利害關係人創造長期穩定的成長與獲利。
• 推案概況: 政府政策性打房與限貸持續，自住買盤謹慎，投資需求減弱，推案趨於保守。
• 銷售進度: 市場整體銷售速度放緩，交屋潮與限貸政策使成交時間拉長，但核心都市優質案場仍維持相對穩定的去化節奏。
• 未來動態
  • 台北市: 高總價與稀缺供給支撐價格抗跌，逐漸適應築底盤整。
  • 新北市: 重劃區與交通改善題材為推案亮點，首購與換屋族需求穩健，推案節奏相對活絡。
  • 中南部: 特定重劃區推案量仍高，但中古屋需求疲弱，價格、去化速度於非熱區段落差顯著。

多元布局策略 (Page 28)

建設+投資雙引擎佈局

• 建設業務
  • 持續推動中南部自辦建案，嚴選土地、穩健推案。
  • 管控興建週期與財務槓桿，確保資金流健康。
• 長期投資
  • 尋找具備穩定獲利與護城河的標的 (如:金融、能源、基礎民生)。
  • 初期以中大型上市櫃企業為主，重視現金股利、資本利得。
  • 以「持有優質企業、參與長期成長」為核心策略。
• 中長期: 透過資產配置、資本操作提升整體 ROE。

未來展望 (Page 29)

• 營建事業: 2026年合一建築 晶悅合一 建案完工入帳，挹注營收
• 不動產管理事業: 持續規劃出租性商業不動產，已進行招商作業
• 轉投資事業: 三發地產2026年亦能帶來良好的經營績效，2025年稅後4.94億
• 價值型控股公司: 穩定配息政策。
• 公司治理與永續報告: 保持良好評鑑績效，持續配合法令規範推動ESG治理及永續SASB確信，增進客戶、股東、員工、廠商共好環境。

關鍵績效指標與計畫時程 (Page 31)

• 短期穩定: 餘屋去化、配利維持、現金流鞏固
• 中期轉型: 歐麥沙崙開工至完工、營運總部WELL認證
• 長期價值: 租金與投資並重、估值溢價實現

ESG / Sustainability

永續生活 - 以書換蔬 (Page 33)

• 以書換蔬，讓閱讀與健康一起流動: 延續對永續生活與知識共享的重視，全心投資持續推動年度社會關懷行動「以書換蔬」，透過「一本書，換一份蔬果」的方式，邀請同仁與合一建築社區住戶共同參與，讓閱讀、健康與關懷在社區中自然流動。
• 活動成果: 今年活動共吸引 49 位同仁與住戶參與，募集 134 本書籍，並全數捐贈予三發教育基金會「散發愛行動書車」計畫，透過行動書車深入校園與社區，推動閱讀共享與資源再利用，持續擴大企業永續行動的社會影響力。

永續生活 - 淨灘活動 (Page 34)

• 向海而行，為環境留下一片乾淨的風景: 將永續理念化為實際行動，全心投控在今年再度走進海岸，於高雄西子灣海水域場舉辦年度社會關懷行動「淨灘」。
• 活動參與: 今年活動也攜手三發地產共同響應，並進一步擴大邀請合作廠商與同仁眷屬一同加入，讓集團內部的永續理念向外延伸，成為一場跨公司、跨角色、跨世代的共同實踐。
• 活動成果: 在短短一小時內，來自不同單位的夥伴們彎下腰、分工合作，將散落在沙灘上的海廢一一拾起，最終共清理出 61公斤海洋廢棄物，為海岸留下更乾淨的樣貌。

永續生活 - 聖誕幸福傳遞 (Page 35)

• 聖誕幸福傳遞，讓心願被溫柔接住: 在歲末寒冬、聖誕節即將到來之際，全心投控再度發起年度社會關懷行動「聖誕幸福傳遞活動」，號召公司同仁一同化身聖誕心願的實現者，為弱勢孩童送上一份專屬於他們的節日溫暖。
• 活動規模與成果: 今年活動以「完成孩子的聖誕心願」為核心，向同仁募集愛心與行動力，回應孩子們最真實的需求。在大家的熱情響應下，今年「聖誕幸福傳遞活動」規模也進一步擴大，攜手完成來自 6 個社福單位的聖誕心願，包含善牧基金會(嘉義中心、德旭之家、德璐之家)、高雄六龜山地育幼院、台南仁愛之家與北高雄家扶基金會，共計為 106 位孩童實現屬於他們的聖誕祝福，讓幸福不只停留在一個地點，而是在更多角落被接力傳遞。

Additional Data

全國六都建照及使照核發統計累計至2025年10月份 (Page 16)

建照核發數量比較表 (單位: 張)

使照核發數量比較表 (單位: 張)