國泰建設 (2501) 法說會簡報
Company Overview
國泰建設 (Cathay Real Estate / Cathay Real Estate Development Co., Ltd.) 是一家信譽卓著的上市建商。
- 股票代碼 (Stock Code): 2501
- 成立 (Founded): 1964年
- 上市 (Listed): 1967年台灣證交所掛牌上市
- 股本 (Capital): 目前股本115.96億。
- Slogan/Message: 從一甲子的陪伴開始，我們想與你靠得更近。(Starting with a sixty-year companionship, we want to get closer to you.)
Business Segments
國泰建設的業務主要分為三大板塊：住宅本業、商用開發和轉投資事業。
住宅本業 (Residential Business)
- 住宅開發領導品牌。
- 興建戶數5.8萬戶。
- 興建建築面積達915萬平方公尺。
商用開發 (Commercial Development)
- 2022年: 參與三井不動產鳳山 Lalaport 商場開發案。(預計2027年開幕)
- 2024年: 國建南港昆陽大樓完工交付並開始營運。
- 2024年: 國建大樓啟動都更重建。
- 2026年: 與三井不動產簽約合作敦北飯店大樓即將完工落成(預計2027年開幕)。
轉投資事業 (Investments)
- 2022年: 與三井不動產結盟參標取得新竹市公辦都更案。
- 2025年: 與三井不動產成立向陽置業地產合資公司，預計開發台北南港地區。
- 2026年: 首度與三井不動產合作之金華置業完工交屋。
- 包含三井工程、霖園樓管、國泰建經、國泰健管、杏保醫網及國泰飯店觀光事業。
Financial Highlights
合併損益表 (Consolidated Income Statement)
| 項目 (Item) | 2022 (億元) | 2022 (%) | 2023 (億元) | 2023 (%) | 2024 (億元) | 2024 (%) | 2025 (億元) | 2025 (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 營業收入 (Operating Revenue) | 167.9 | 100% | 154.8 | 100% | 238.6 | 100% | 242.9 | 100% |
| 營業毛利 (Gross Profit) | 37.8 | 23% | 43.6 | 28% | 51.3 | 21% | 67.4 | 28% |
| 營業損益 (Operating Income) | 14.6 | 9% | 25.7 | 17% | 24.3 | 10% | 41.4 | 17% |
| 營業外收支 (Non-operating Income/Expenses) | 2.1 | 1% | -1.0 | -1% | -3.6 | -1% | -2.2 | -1% |
| 合併淨利 (Consolidated Net Profit) | 13.0 | 8% | 22.2 | 15% | 15.3 | 7% | 33.0 | 14% |
| 母公司淨利 (Net Profit Attributable to Parent Company) | 12.1 | 7% | 21.6 | 14% | 15.8 | 6% | 32.8 | 14% |
| EPS (元/每股) | 1.04 | 1.87 | 1.36 | 2.83 | ||||
| 現金股利 (Cash Dividend) | 0.5 | 1.0 | 1.0 | - |
合併資產負債表 (Consolidated Balance Sheet)
資產部分 (Assets)
| 項目 (Item) | 2022 (億元) | 2022 (%) | 2023 (億元) | 2023 (%) | 2024 (億元) | 2024 (%) | 2025 (億元) | 2025 (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 營建用地 (Construction Land) | 167.3 | 21% | 141.1 | 17% | 126.9 | 14% | 83.0 | 9% |
| 在建工程 (Construction in Progress) | 234.5 | 29% | 283.4 | 35% | 339.6 | 38% | 355.4 | 39% |
| 完工存貨 (Completed Inventory) | 7.6 | 1% | 45.7 | 6% | 27.7 | 3% | 71.0 | 8% |
| 其他 (Other) | 3.7 | 1% | 11.9 | 1% | 0.9 | 0% | 0.4 | 0% |
| 存貨合計 (Total Inventory) | 413.1 | 52% | 482.1 | 59% | 495.1 | 55% | 509.8 | 56% |
| 現金及約當現金(含信託專戶存款) (Cash and Cash Equivalents (incl. trust accounts)) | 108.4 | 14% | 50.7 | 6% | 67.8 | 8% | 63.0 | 7% |
| 投資性不動產 (Investment Properties) | 88.1 | 11% | 91.6 | 11% | 125.9 | 14% | 122.8 | 14% |
| 總資產 (Total Assets) | 800.9 | 100% | 820.2 | 100% | 894.1 | 100% | 908.9 | 100% |
負債及權益部分 (Liabilities and Equity)
| 項目 (Item) | 2022 (億元) | 2022 (%) | 2023 (億元) | 2023 (%) | 2024 (億元) | 2024 (%) | 2025 (億元) | 2025 (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 金融借款 (Financial Borrowings) | 383.1 | 48% | 363.7 | 44% | 367.8 | 42% | 332.6 | 37% |
| 合約負債 (Contract Liabilities) | 66.3 | 8% | 76.0 | 9% | 124.7 | 14% | 146.9 | 16% |
| 總負債 (Total Liabilities) | 533.3 | 67% | 534.9 | 65% | 589.0 | 66% | 580.1 | 64% |
| 資本額(每股面額NT$10) (Capital Stock (par value NT$10 per share)) | 116.0 | 14% | 116.0 | 14% | 116.0 | 13% | 116.0 | 13% |
| 歸屬於母公司之業主權益 (Equity Attributable to Owners of Parent) | 246.0 | 30% | 263.1 | 32% | 282.6 | 32% | 307.0 | 34% |
| 總權益 (Total Equity) | 267.6 | 33% | 285.3 | 35% | 305.1 | 34% | 328.8 | 36% |
| 每股淨值* (Book Value Per Share*) | 21.22 | 22.69 | 24.37 | 26.47 | ||||
| *每股淨值為母公司淨值 (*Book value per share is net worth attributable to parent company) |
Recent Performance and Results
營運績效 (Operating Performance)
- 獲利能見度佳 (Good Profit Visibility):
- 2025全年度推出木柵、新莊、桃園、台中及台南共計5案。
- 2026上半年度已推出高雄一案，下半年度將視市況評估推出台北、台中及台南共3案，全年預計共4案，總推案金額約230億。
- 今年預計新完工3個建案。
- 預計2026~2029年完工之已推建案銷售表現亮眼。
- 充足推案儲備 (Ample Project Reserves):
- 北、中、南、高均有推案儲備，儲備量約400億(僅計算住宅推案)。
目前推案執行情況 (Current Project Execution)
預計2026-2027年完工案件
| 建案 (Project) | 區位 (Location) | 總銷 (億元) (Total Sales (NT$ billion)) | 銷售率 (%) (Sales Rate (%)) | 完工年度 (Completion Year) 2026 | 完工年度 (Completion Year) 2027 |
|---|---|---|---|---|---|
| 國泰悠境 (Cathay You Jing) | 台北 (Taipei) | 31 | 100% | ✔ | |
| 國泰磐耘 (Cathay Pan Yun) | 台南 (Tainan) | 27 | 100% | ✔ | |
| 國泰·旭 (Cathay.Xu) | 新北 (New Taipei) | 32 | 100% | ✔ | |
| 國泰頤河 (Cathay Yi He) | 高雄 (Kaohsiung) | 47 | 99% | ✔ | |
| 國泰民樂 (Cathay Min Le) | 新北 (New Taipei) | 13 | 100% | ✔ | |
| 敦南霖園 (Dunnan Linyuan) | 台北 (Taipei) | 31 | 65% | ✔ | |
| 國泰雍萃(註1) (Cathay Yong Cui (Note 1)) | 台北 (Taipei) | 71 | 100% | ✔ | |
| 國泰承真 (Cathay Cheng Zhen) | 台北 (Taipei) | 40 | 100% | ✔ | |
| RIVER PARK(註2) | 新北 (New Taipei) | 95 | 99% | ✔ | |
| 國泰GRAND PARK (Cathay Grand Park) | 桃園 (Taoyuan) | 50 | 60% | ✔ | |
| 註1: 合建案(國建分回64%;46億)。 | |||||
| 註2: 合資案(國建持股66%;63億)。 | |||||
| 註3: 完工年度為公司目標，實際完工年度將因天候等其他因素影響而變動。 |
預計2028年及2029年後完工案件
| 建案 (Project) | 區位 (Location) | 總銷 (億元) (Total Sales (NT$ billion)) | 銷售率 (%) (Sales Rate (%)) | 完工年度 (Completion Year) 2028 | 完工年度 (Completion Year) 2029後 (2029+) |
|---|---|---|---|---|---|
| 國泰仰薈 (Cathay Yang Hui) | 台中 (Taichung) | 30 | 100% | ✔ | |
| 國泰仰睦 (Cathay Yang Mu) | 台南 (Tainan) | 54 | 100% | ✔ | |
| 國泰森林薈 (Cathay Sen Lin Hui) | 台中 (Taichung) | 36 | 97% | ✔ | |
| 國泰蒔萃 (Cathay Shi Cui) | 台中 (Taichung) | 39 | 60% | ✔ | |
| 國泰曦. (Cathay Xi.) | 新北 (New Taipei) | 36 | 100% | ✔ | |
| META PARK(註1) | 新北 (New Taipei) | 165 | 100% | ✔ | |
| METRO PARK(註2) | 新北 (New Taipei) | 160 | 100% | ✔ | |
| 國泰.悠然 (Cathay.You Ran) | 台北 (Taipei) | 35 | 85% | ✔ | |
| 國泰原美 (Cathay Yuan Mei) | 台南 (Tainan) | 42 | 85% | ✔ | |
| 國泰明誠 (Cathay Ming Cheng) | 高雄 (Kaohsiung) | 43 | 45% | ✔ | |
| 註1: 合資、合建案。(板南置業分回59.5%,國建持股51%;50億)。 | |||||
| 註2: 合資、合建案。(板南置業分回59.5%,國建持股51%;48億)。 | |||||
| 註3: 完工年度為公司目標，實際完工年度將因天候等其他因素影響而變動。 |
Outlook & Strategy
經營策略 (Operating Strategies)
- 營運模式 (Operating Model):
- 以品牌優勢創造產品附加價值。
- 面向客戶需求的銷售策略。
- 承諾永續服務。
- Land Bank:
- 以市區優質土地為主，搭配近郊區機能完善土地。
- 多元化土地開發模式(含合資開發、商用都更開發、參與政府土地標售案...等)。
不動產景氣展望 (Real Estate Market Outlook)
- 經濟因素 (Economic Factors):
- 2025年以來，全球經濟雖受AI浪潮帶動而呈現溫和擴張，但各國受到美國對等關稅及貿易屏障衝擊影響，發展路徑因產業結構差異而更趨歧異，全球景氣整體呈現分化格局。
- 反觀台灣，在AI人工智慧、高效能運算及雲端應用之強勁需求驅動下，出口動能全年表現穩健，進而帶動主計總處上調第四季GDP年增率至12.65%，整體經濟呈現外需強勁、內需平穩之走勢。
- 展望未來，國內景氣預計將延續內外皆溫之態勢，惟後續仍須密切觀測國際間關稅政策變動及地緣政治衝突之風險，整體展望維持審慎樂觀趨勢不變。
- 政府政策 (Government Policy):
- 受「第七波信用管制」壓抑，2025年房市延續保守觀望態勢，市場呈現量縮價盤整格局。
- 全國移轉棟數受購屋信心疲軟影響，年減兩成五，其中中古屋市場因房貸緊縮，相較2024高基期下成交量年衰退逾五成，面對貸款壓力首當其衝。
- 預售屋市場因投資性買盤退場、剛需客群觀望，使市場需求趨於平淡，但政府於第四季釋出放寬換屋族出售舊屋期限至18個月及行政院宣布新青安貸款排除放款比率上限等政策，使第四季買賣移轉棟數小幅回溫。
- 展望2026年，在政府持續嚴控資金流向的方針下，預期未來房市交易量將維持相對低檔盤整。
- 預售市場概況 (Pre-sale Market Overview):
- 2025年全台預售屋市場因《第七波信用管制》餘波持續發酵，呈現「量縮價盤整」格局。同時上半年受關稅政策影響，使市場成交量短期明顯波動，但價格仍穩定。
- 在銀行持續控管房貸水位及央行未全面釋出鬆綁訊號下，放貸條件仍嚴謹，持續影響購屋族信心，市場觀望氛圍濃厚，購屋動能趨緩，預售屋市場呈現降溫，同業推案亦趨於審慎，銷售市況回歸個案表現。
- 整體而言，在國內經濟仍維持成長、出口動能穩健下，儘管政策調控仍持續存在，但市場資金經審慎評估後仍具進場機會；隨政府宣布新青安貸款排除於放款比率上限，並釋出後續政策優化檢討訊號後，第四季市場銷售率略有回升，成交量指數於第四季止跌，後續仍待觀察。
- 綜觀2025年，各區基本成交價格仍穩定，市場氛圍回歸理性，因應市場需求多以自住客為主，產品規劃與總價是否切合買方需求，成為銷售去化關鍵。
- 在整體成交動能放緩下，未來預售市場應仍維持「價穩量縮」態勢，銷售表現亦逐漸回歸個案條件差異。
Products, Services & Technology
銷售中案件 (Projects on Sale)
- 桃園 國泰Grand Park (Taoyuan Cathay Grand Park)
- 台南 國泰原美 (Tainan Cathay Yuan Mei)
- 台北 國泰.悠然 (Taipei Cathay.You Ran)
- 台中 國泰蒔萃 (Taichung Cathay Shi Cui)
- 高雄 國泰明誠 (Kaohsiung Cathay Ming Cheng)
轉投資-國泰健康管理-AI 健康精準配 (Investments - Cathay Health Management - AI Precision Health)
- 產品/服務名稱: 國泰健康管理-AI 健康精準配 (Cathay Health Management - AI Precision Health)
- 技術平台: AI 智能 (AI Intelligence)
- 核心技術:
- 業界唯一，將AI 智能融入預約系統給客戶適切的檢項推薦。
- 以15年累積長期結構化的檢查數據專業，為客戶推薦剛剛好的檢查項目。
- 健管智能預約平台，能讓重視健康的客戶能大幅提升自身健康管理的精準度與有效性。
- 對初次來訪客戶，平台以15年臨床知識與檢查大數據為基底，結合性別、年齡、疾病史、家族史與自覺症狀，運算同族群風險機率，再依風險高低排序個人化建議項目。
- 此核心技術已取得財政部新型專利認證，具備強大技術壁壘。
- 專利資訊:
- 新型名稱: 個人化健康檢查方案推薦系統 (Personalized Health Checkup Recommendation System)
- 申請案號數: 114210848
- IPC: G16H 10/00 (2018.01), G16H 50/30 (2018.01)
- 服務流程:
- 分析客戶體況 (e.g., 40歲男性, 癌症史、近期腹痛)。
- 加入過往健檢異常項目 (e.g., 尿酸過高)。
- AI 根據相同體況排序建議檢查項目 (e.g., 上腹部超音波 0.65, 尿酸 0.36, 總膽固醇 0.35, 腎絲球過濾率 0.23)。
- 產出個人化三方案。
- 服務特色:
- 首創「每個人都有專屬健管師」概念，打破傳統制式套裝模式。
- 解決客戶排檢時「怕套餐盲點、怕重複浪費、怕漏檢關鍵」的三大核心痛點。
- 讓客戶的檢查不再是一次性消費，而是長期的健康管理。
轉投資-國泰飯店觀光事業 (Investments - Cathay Hotel & Tourism Business)
- 桃園B館宴會廳 (Taoyuan B Hall Banquet Hall):
- 預計於2027年第三季投入營運，規劃約80桌宴會容量。
- 與既有A館整合後，整體宴會接待規模將提升至約125桌。
- A館聚焦中小型宴會、餐敘及會議市場，B館承接大型婚宴及企業活動。
- 透過差異化場域配置與營運整合，提升檔期調度彈性與場地使用效率。
- 逸咖啡(Cozzi Café):
- 公司重要之餐飲品牌之一，現有門市持續貢獻穩定營收與現金流。
- 透過優化產品組合、提升門市營運效率及多元消費情境經營，強化單店營運表現。
- 推動可複製之模組化展店策略，逐步拓展至商辦大樓等其他高潛力據點，擴大品牌接觸範圍與市場滲透率。
- 透過商品多元化發展及營運標準化，持續優化營收結構並提升毛利表現。
ESG / Sustainability
國建亮點績效與成果 (Cathay Real Estate's Key Performance and Achievements)
- Environmental (環境):
- 持續通用設計、全齡宅、設計準則及標準樣式建置，並逐步落實於新建案。
- 提前採用 GHG Protocol 方法進行溫室氣體盤查，並依準則規範揭露。
- 案場銷售中心沿用，將使用價值最大化。
- Social (社會):
- 強化職場安全，並導入EAP(員工協助專案)提供同仁多元的身心協助措施。
- 創立line官方帳號擴大好友粉絲數，與臉書同步發送建案消息，多方創造與客戶溝通管道。對於利害關係人關心議題，更能即時回應並強化溝通管道。
- Governance (公司治理):
- 新增董事會轄下之功能性委員會之職權一成立「企業永續發展暨提名委員會」。
- 成立跨部門專案小組且制定IFRS永續揭露準則導入計畫與時程，按季提報董事會控管。
- 永續報告書 (Sustainability Report):
- 榮獲第十八屆財團法人台灣永續能源研究基金會企業永續報告類「白金獎」。
- 發布2024 國泰建設永續報告書。
深耕企業永續,創造有感售後服務 (Deepening Corporate Sustainability, Creating Impactful After-Sales Service)
- 萬里淨灘活動 (Wanli Beach Cleanup Activity)
- 定期社區關懷 (Regular Community Care):
- 節慶花藝婦女節 (Festival Floral Art Women's Day)
- 和菓子體驗 (Wagashi Experience)
- 節慶花藝壓花瓶 (Festival Floral Art Pressed Flower Bottle)
Additional Data
國泰房地產指數 (Cathay Real Estate Index)
全國(TAIWAN) 房價指數與成交量指數 (Base Year 2021 Full Year)
| 指數類型 | 2023 Q4 | 2024 Q4 | 2025 Q4 |
|---|---|---|---|
| 房價指數 | 162.07 | 161.24 | 162.54 |
| 成交量指數 | 51.2 | 38.2 | 24.1 |
各縣市可能成交價指數 (Base Year 2021 Full Year)
| 縣市 (City/County) | 2024 Q4 | 2025 Q1 | 2025 Q2 | 2025 Q3 | 2025 Q4 |
|---|---|---|---|---|---|
| 台北市 (Taipei City) | 146 | 157 | 161 | 161 | 161 |
| 新北市 (New Taipei City) | 157 | 173 | 177 | 169 | 169 |
| 桃園市 (Taoyuan City) | 173 | 191 | 177 | 169 | 161 |
| 新竹縣市 (Hsinchu County/City) | 191 | 177 | 169 | 161 | 161 |
| 台中市 (Taichung City) | 177 | 169 | 161 | 161 | 161 |
| 台南市 (Tainan City) | 169 | 161 | 161 | 161 | 161 |
| 高雄市 (Kaohsiung City) | 161 | 161 | 161 | 161 | 161 |
各縣市成交量指數 (Base Year 2021 Full Year)
| 縣市 (City/County) | 2024 Q4 | 2025 Q1 | 2025 Q2 | 2025 Q3 | 2025 Q4 |
|---|---|---|---|---|---|
| 台北市 (Taipei City) | 64 | 83 | 25 | 24 | 21 |
| 新北市 (New Taipei City) | 83 | 25 | 24 | 16 | 51 |
| 桃園市 (Taoyuan City) | 25 | 24 | 16 | 51 | 24 |
| 新竹縣市 (Hsinchu County/City) | 24 | 16 | 51 | 21 | 16 |
| 台中市 (Taichung City) | 16 | 51 | 21 | 21 | 21 |
| 台南市 (Tainan City) | 51 | 21 | 21 | 21 | 21 |
| 高雄市 (Kaohsiung City) | 21 | 21 | 21 | 21 | 21 |
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