士林開發 (5324) 2026Q1 法說會簡報
Company Overview
- 公司名稱: 士林開發股份有限公司 (Shihlin Development)
- 股票代號: 5324
- 發言人: 郭穎彥
- 日期: 2026年6月25日
- 成立時間: 1984年1月
- 上櫃核准: 1996年11月
- 資本額: 2,263,791仟元
- 董事長: 許玉山先生
- 總經理: 林信成先生
- 主要營業項目: 不動產土地開發、俱樂部、旅館及餐飲等
公司記事
- 發跡地: 台北市士林天母地區的土地開發商
- 已完成建案:
- 天母—溪霞館 (2003)
- 天母—溪隄館 (2005)
- SOGO天母店 (2009)
- 天母—知田建案 (2012)
- 內湖—初羽燦燦 (2012)
- 天母—木蘭居 (2016)
- 轉變方向: 轉變為以台北市都市更新為主的土地開發商
- 2024年完工個案:
- 天母靜安樹語案
- 石牌陽明致遠案
- 預售個案:
- 承德錦西街口 - 城心曜曜案
- 內湖路港墘路口 - 碧湖雲景案
旗下企業
- 群欣置業股份有限公司
- amba意舍酒店: 三個分館分別位於台北市中山北路、西門町、松山火車站。為結合酒店與度假村概念新一代設計飯店。
- 嘉德開發股份有限公司
- 天母聯誼社
經營策略
- 核心業務: 大台北精華地區都市更新、危老重建為主，配合購地為輔。
- 產品類型: 住宅大樓興建為主，同時評估商辦及廠辦。
- 品質要求: 嚴選建材，專注品質。
- 銷售策略: 採預售 (區域指標建案為目標)，與邊建邊售搭配，確保營收與獲利穩定。
- 品牌理念: 城市書寫 - 土地，人與建築的互動。
Financial Highlights
截至115年第1季財務報告
- 流動資產/流動負債比例: 121%
- 與客戶簽訂之預售及成屋之銷售合約價款: 達61.8億元。
- 借款利率區間: 2.22%~2.98%。
- 第三季規劃: 準備發行有擔保公司債十一億元。
- 股價淨值比: 1.81 (上櫃同業1.41)。
- 餐飲旅館業務: 進入穩定獲利狀況，徹底擺脫疫情和地緣政治的影響。
損益概況 (單位: 千元)
| 項目 | 115(1-3) | 114(1-3) | 114年 |
|---|---|---|---|
| 營業收入 | 176,980 | 238,910 | 1,158,481 |
| 營業成本 | 86,155 | 134,951 | 698,640 |
| 營業毛利 | 90,825 | 103,959 | 459,841 |
| 毛利率% | 51% | 44% | 40% |
| 營業費用 | 95,479 | 97,720 | 401,458 |
| 營業損益 | -4,654 | 6,239 | 58,383 |
| 營業外收支 | -17,086 | -15,281 | -55,492 |
| 本期淨利 | -21,948 | -9,250 | -586 |
| 歸屬母公司 | -25,765 | -12,602 | -12,324 |
| 非控制權益 | 3,817 | 3,352 | 11,738 |
| 每股盈餘(元/股) | -0.11 | -0.06 | -0.05 |
Business Segments
業務概況 - 營收 (單位: 千元)
| 項目 | 營建開發 | 休閒育樂 | 餐飲旅館 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 114年 | 456,039 | 87,224 | 615,218 | 1,158,481 |
| 113年 | 1,921,632 | 85,117 | 585,084 | 2,591,833 |
| 成長率 | -76% | 2% | 5% | -55% |
業務概況 - 稅前損益 (單位: 千元)
| 項目 | 營建開發 | 休閒育樂 | 餐飲旅館 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 114年 | -49,222 | 2,504 | 49,609 | 2,891 |
| 113年 | 127,456 | 2,856 | 39,041 | 169,353 |
| 成長率 | -139% | -12% | 27% | -98% |
營收比例 (單位: 千元)
| 項目 | 營建開發 | 休閒育樂 | 餐飲旅館 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 115年1Q 營業收入 | 528 | 22,097 | 154,355 | 176,980 |
| 比例 | 0.3% | 12.5% | 87.2% | 100.0% |
114年1Q營業收入比例: 餐飲佔大宗，營建和休閒佔比較小。 115年1Q營業收入比例: 餐飲佔絕大部分 (87.2%)，休閒次之 (12.5%)，營建佔比極小 (0.3%)。
Products, Services & Technology
興建中個案
- 城心曜曜
- 基地面積: 1,008坪
- 建築規劃: 24F/B5
- 地址: 台北市大同區承德路錦西街口
- 進度: 預計115年Q4完工
- 碧湖雲景
- 基地面積: 927坪
- 建築規劃: 30F/B4
- 地址: 內湖區內湖路港墘路口
- 特色: 近200戶的海砂屋都更案。
- 工程進度: 第六節鋼筋吊裝。
- 戶型: 16-37坪，30層雲端御所。
- 30樓室外公共空間示意圖 (展示綠化景觀與休憩區)
審議中個案
- 士開157
- 基地面積: 388坪
- 建築規劃: 11F/B3
- 地址: 台北市士林區中山北路六段157巷
- 進度: 100%都更同意，168專案。115年6月都更核定，進行拆屋。
- 信義安和
- 基地面積: 679坪
- 建築規劃: 23F/B4
- 地址: 台北市大安區安和路 (捷運信義安和站旁)
- 進度: 已於115年5月大會審議通過，預計115年第四季核准。
- 瑞安街
- 基地面積: 529坪
- 建築規劃: 23F/B4
- 地址: 台北市大安區瑞安街新龍公園旁
- 進度: 113年4月都更送件，113年12月取得100%同意，轉軌168專案。
- 信義松德
- 基地面積: 1,127坪
- 總樓地板面積: 8,959坪
- 總銷金額: 61億元
- 建築設計: 24F/B4
- 地主戶數: 116戶/150人
- 整合進度: 超過90%同意
- 進度: 114年4月完成送件。正對念儒公園。
開發中個案
- 天母新村
- 基地面積: 1,202坪
- 建築規劃: 26F/B4
- 地址: 士林區天母天玉街 & 中山北路七段63巷
- 整合進度: 逾九成同意。
- 預估樓地板面積: 10,500坪
- 預估總銷金額: 54億元
- 進度: 115年6月底都更送件報核。
- 南京武昌
- 基地面積: 1,006坪
- 建築規劃: 21F/B4
- 地址: 松山區南京東路五段 (近南京三民站)
- 整合進度: 逾九成同意。
- 預估樓地板面積: 8,600坪
- 預估總銷金額: 49億元
- 進度: 預計115年7月底完成都更送件報核。自114年起，與建築師團隊合作進行整合溝通，凝聚改建共識並取得地主信任。都市更新同意書簽署比例近九成。
- 綠的世界
- 基地面積: 1,464坪
- 建築規劃: 31F/B4
- 地址: 台北市士林區忠誠路 (正對天母運動公園)
- 總樓地板面積: 14,000坪
- 總銷售金額: 89億元
- 整合進度: 截至目前已簽約同意都市更新比例達86%。
- 進度: 預計116年送件報核。
土地開發業務小結
| 都更專案 | 台北市行政區 | 預估可銷售面積(坪) | 預估可銷售金額 | 目前進度 |
|---|---|---|---|---|
| 興建中 | ||||
| 城心曜曜 | 大同區 | 4,962 | 60億元 | 115年Q4完工 |
| 碧湖雲景 | 內湖區 | 3,994 | 54億元 | 興建中，預計115年Q4銷售 |
| 士開157 | 士林區 | 788 | 12億元 | 都更核定，興建中 |
| 小計 | 9,744 | 126億元 | ||
| 審議中 | ||||
| 信義安和案 | 大安區 | 2,626 | 57億元 | 預計115年Q4核定 |
| 瑞安街案 | 大安區 | 2,047 | 38億元 | 預計115年Q4核定 |
| 信義松德案 | 信義區 | 3,209 | 61億元 | 送件審議中 |
| 小計 | 7,882 | 156億元 | ||
| 即將送件 | ||||
| 天母新村案 | 士林區 | 3,483 | 54億元 | 即將送件 |
| 南京武昌案 | 松山區 | 3,220 | 49億元 | 即將送件 |
| 綠的世界案 | 士林區 | 5,271 | 89億元 | 預計116年送件 |
| 小計 | 11,974 | 192億元 | ||
| 合計 | 29,600 | 474億元 |
餐飲旅館營運概況 (單位: 千元)
| 項目 | 114(1-3月) | 115(1-3月) | 成長率 |
|---|---|---|---|
| 客房住宿 | 108,857 | 108,832 | 0% |
| 餐飲服務 | 47,977 | 45,104 | -6% |
| 其他 | 4,358 | 977 | -78% |
| 合計 | 161,192 | 154,913 | -4% |
| 稅前損益 | 14,449 | 15,144 | 5% |
Additional Data
房市概況
- 央行信用管制: 加專案金檢。
- 房市成交量: 急速下降。
- 房價增幅: 減緩。
- 房市投機活動: 減少，市場交易動能疲弱。
- 供給面: 建商融資困難，營建業融資利率普遍上調，建商興建案計畫往後推遲。
- 第一季全台建物買賣移轉棟數: 60,403棟，較去年同期減少約4.3%，寫下自1999年統計以來同期第三低量。
- 六都第一季合計交易量: 47,002棟，年減2.2%。各地漲跌差異頗大：
- 台北市年增4.0%
- 新北市年增7.2%
- 桃園市年減3.6%
- 台中市減18%
- 台南市增18%
- 六都房價走勢: 除台北市小漲0.9%外，六都房價呈現下跌走勢2%~5%，其中以台中市下跌8%，跌幅最深。
六都會區建物買賣移轉棟數變化 (2026年3月) (資料來源: 各市政府地政局;永慶房屋研展中心彙整)
| 六都會區 | 2025年3月 | 2026年2月 | 2026年3月 | 月增減率 | 年增減率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 台北市 | 2,401 | 1,547 | 2,414 | 56.0% | 0.5% |
| 新北市 | 3,735 | 2,469 | 4,418 | 78.9% | 18.3% |
| 桃園市 | 3,405 | 1,952 | 3,417 | 75.1% | 0.4% |
| 台中市 | 4,094 | 1,875 | 3,195 | 70.4% | -22.0% |
| 台南市 | 1,550 | 1,066 | 1,837 | 72.3% | 18.5% |
| 高雄市 | 3,026 | 1,573 | 3,002 | 90.8% | -0.8% |
| 總計 | 18,211 | 10,482 | 18,283 | 74.4% | 0.4% |
六都會區建物買賣移轉棟數變化 (2026年1-3月) (資料來源: 各市政府地政局;永慶房屋研展中心彙整)
| 六都會區 | 2025年1-3月 | 2026年1-3月 | 年增減率 |
|---|---|---|---|
| 台北市 | 5,856 | 6,089 | 4.0% |
| 新北市 | 10,183 | 10,920 | 7.2% |
| 桃園市 | 9,265 | 8,928 | -3.6% |
| 台中市 | 10,543 | 8,579 | -18.6% |
| 台南市 | 4,188 | 4,944 | 18.1% |
| 高雄市 | 8,000 | 7,542 | -5.7% |
| 總計 | 48,035 | 47,002 | -2.2% |
2026年Q1六都成屋房價統計 (資料來源: 實價登錄,統計大樓、華廈、公寓、套房等成屋交易,排除1樓、親友關係人等特殊交易)
| 縣市 | 2026Q1 | 2025Q1 | 增減幅(%) |
|---|---|---|---|
| 台北市 | 81.8 | 81.1 | 0.9% |
| 新北市 | 45.2 | 47.2 | -4.3% |
| 桃園市 | 29.1 | 29.8 | -2.2% |
| 台中市 | 29.9 | 32.5 | -8.0% |
| 台南市 | 24.3 | 25.6 | -5.1% |
| 高雄市 | 25.7 | 26.9 | -4.5% |
Outlook & Strategy
公司因應策略
- 市場機會: 台北蛋黃區老舊房屋之都市更新，市場需求量大，因整合難度高，故更新速度遠遠不及需求。
- 整合能力提升: 與過去相比，公司在超過百戶地主案件，整合速度有大幅度的提升，並且累積專業與經驗。
- 產品規劃: 打房以來，超過豪宅貸款門檻的商品，反而比低總價小坪數的主流商品，買氣更強。依照建案坐落區位規劃合適商品。
- 居住品質: 千坪基地營造機能完整住宅，提高居住品質。
- 開發進度: 開發整合腳步不停歇，建造銷售依計畫進行。
結語
- 餐飲旅館事業: 獲利穩定，已擺脫虧損陰霾。
- 營收來源: 去年沒有建案完工結案，靠餘屋銷售挹注營收及獲利。
- 在建案進度:
- 目前有兩個在建案 (承德案與碧湖案)。
- 承德案預計明年交屋認列營收。
- 另有一案已核准進行拆屋中。
- 2026年預估:
- 預估將有2案送件報核。
- 預估下半年會有兩案被核准，投入興建。
- 到年底則將有五案在建。
- 市場挑戰與應對: 雖然市場交易量縮，籌備中的土地開發案，仍依照原定步伐持續整合，期望公司每年有穩定營收與獲利。
- 企業願景: 不僅開發土地，關心土地，關心城市，更關心「人與建築的互動」-- 持續走讀城市！
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