信義房屋 (9940) 2026Q2 法說會簡報
Company Overview
- 公司名稱: 信義房屋股份有限公司 (Sinyi Realty Co., Ltd.)
- 股票代號: 9940
- 法人說明會時間: 115年第2季 (Q2 2026)
- 主講人: 陳志桓財務長、不動產企研室曾敬德專案經理
- 簡報概覽:
- 營運摘要 (115年第二季財務表現與財務指標)
- 營運狀況 (仲介與其他事業單位表現)
- 財務概況 (資產負債重點變動說明)
- 未來展望 (市場觀察與因應)
- 免責聲明: 本文件可能包含對未來展望的表述。該類表述是基於對現況的預期,但同時受限於已知或未知風險或不確定性因素影響。因此實際結果將可能明顯不同於表述內容。除法規規定外,本公司並無義務因應新資訊的產生或未來事件的發生,主動更新對未來展望之表述。
Financial Highlights
- 115年第二季財務表現 (Q2 2026 Financial Performance):
- 合併營收 (NT$): 3,060佰萬元 (+33% YoY)
- 說明: 單季同比增加767佰萬元(+33%),主要來自信義房屋增加486佰萬元(+25%)及大陸開發因「山水嘉庭」案調整銷售計畫後而持續帶動銷售動能,增加308佰萬元。
- 每股盈餘 (EPS): 0.45元 (+0.62元 YoY)
- 合併營業利益 (NT$): 378佰萬元
- 說明: 單季同比增加383佰萬元,主要係信義房屋營收增加486佰萬元,因而營業利益增加306佰萬元,另,提列久信置業「山水嘉庭」案未實現存貨跌價損失減少92佰萬元。
- 毛利率: 28% (+10pt.)
- 合併淨利 (NT$): 332佰萬元
- 說明: 單季同比增加452佰萬元,主要來自營業利益增加383佰萬元,以及營業外淨收入增加105佰萬元。營業外淨收入增加係因114Q2外幣存款受到美元、人民幣及馬幣等部位貶值而產生兌換損失85佰萬元,以及本季處分大陸「信義嘉庭」商鋪而認列利益40佰萬元。另因外幣定存水位減少以致利息收入淨減少22佰萬元。
- 淨利率: 11% (+16pt.)
- 合併營收 (NT$): 3,060佰萬元 (+33% YoY)
- 財務比率:
- 流動比率: 320% (+15pt.)
- 負債比率: 58% (-0pt.)
- 財務比率仍穩健。
Business Segments
- 各事業體比重 (Weight of Each Business Unit):
- 2026H1:
- 信義房屋: 71%
- 國內開發事業子公司: 10%
- 大陸開發事業子公司: 7%
- 日本信義: 5%
- 國內非開發事業子公司: 5%
- 大陸非開發事業子公司: 2%
- 2026Q2:
- 信義房屋: 79%
- 國內開發事業子公司: 10%
- 日本信義: 5%
- 國內非開發事業子公司: 4%
- 大陸開發事業子公司: 2%
- 大陸非開發事業子公司: 2%
- 2025H1:
- 信義房屋: 85%
- 日本信義: 8%
- 國內開發事業子公司: 5%
- 大陸非開發事業子公司: 2%
- 2025Q2:
- 信義房屋: 85%
- 日本信義: 8%
- 國內非開發事業子公司: 5%
- 大陸非開發事業子公司: 2%
- 2026H1:
Products & Technologies
- 信義房屋子公司115Q2開發案明細 (Sinyi Realty Subsidiary Q2 2026 Development Project Details):
- 嘉品 (Jia Pin):
- 可銷售套數: 114戶
- 全案累積 (截止至115年6月底): 已售成數 100%, 交屋套數 114, 認列營收 新台幣 2,758佰萬元
- 115Q2: 無交屋及認列營收
- 註: 未含商場(1樓至4樓), 本季認列商場停車場租金收入1佰萬元。
- 山水嘉庭 (Shan Shui Jia Ting):
- 可銷售套數: 608套
- 全案累積 (截止至115年6月底): 已售成數 74%, 交屋套數 461, 認列營收 新台幣 69.60億元
- 115Q2: 交屋套數 24, 認列營收 新台幣 310佰萬元
- 註: 認列營收包含車位27個; 另有35套已銷售未交屋而尚未認列營收。
- 嘉學 (Jia Xue):
- 可銷售套數: 100戶
- 全案累積 (截止至115年6月底): 已售成數 100%
- 註: 已完銷之嘉學案總銷(含稅)為28.1億元。
- 信義開發之土城樹林線之捷運聯開案LG17、LG16A、LG16B: 正進行都審作業前之前置作業中。
- 中山長春段公辦都更案: 獲最優申請人。
- 嘉品 (Jia Pin):
- 東馬觀光旅遊事業 (East Malaysia Tourism Business):
- 馬林松酒店 (Malinsong Hotel):
- 113年 (2024): 建築動工。
- 116年底 (End of 2027): 酒店正式營運。
- 主要進行主樓棟(共11棟)結構工程施作(一樓至二十樓)及樣板房精裝修、機電工程等作業管理。
- 環灘島開發 (Mantanani Island Development):
- 海洋方面: 與當地保育團體合作,進行長期海龜生態研究。
- 島上方面: 執行土壤改造、濕地修護與造林計畫,並研究再生能源儲能方案。
- 碳匯研究: 依森林碳匯方法學,進行碳匯取樣調查、查證及蒐集碳匯量數據。
- 馬林松酒店 (Malinsong Hotel):
Clients & Markets
- 115年7月底及4月底店數及分布 (Number and Distribution of Stores at End of July and April 2026):
- 雙北地區: 7月 247, 4月 249
- 桃竹地區: 7月 62, 4月 63
- 台中地區: 7月 63, 4月 64
- 南高地區: 7月 58, 4月 60
- 店鋪總數: 7月 430, 4月 436
Outlook & Strategy
- 未來展望與計畫 (Future Outlook and Plans):
- 仲介策略:
- 持續深化圓夢行動計畫,善用AI數位科技工具、直營體系與品牌優勢提升專業服務。
- 日本事業:
- 整合台日鏈資源強化在地品牌服務。
- 已於東京港區新開幕「三田店」,落實在地經營。
- 擴大經營租賃仲介市場。
- 開發案進度:
- 嘉學案預計117年交屋。
- LG捷開案皆已簽約完成,持續推進開發進程,預計陸續於117年下半年正式推案。
- 公辦都更案中山區長春段一小段持續進行中。
- 嘉品商場積極招商。
- 信義開發持續非購地式之潛案開發。
- 觀光旅遊事業:
- 持續推進酒店興建工程。
- 啟動開幕前相關前置作業。
- 落實環灘島海洋生態保育與造林、濕地及碳匯研究等永續作為。
- 仲介策略:
- 115H2台灣房市展望 (H2 2026 Taiwan Real Estate Market Outlook):
- 市場整體趨勢: 房市維持年增築底復甦態勢。
- 金融政策: 青安3.0上路有利首購買盤支撐。
- 股市加持: 股市波動加劇資產配置有利房市資金。
- 預售表現: 預售仍個案表現,雙北相較其他區域穩健。
- 商用不動產: AI商機持續,廠辦、辦公、工業等產品仍受惠。
Additional Data
近期季度合併營收趨勢表現 (單位:新台幣億元)
- 115Q2: 30.6
- 115Q1: 28.77
- 114Q4: 46.5
- 114Q3: 23.04
- 114Q2: 22.93
- 說明: 114Q4合併營收高達46.5億元,為近5季的歷史高點主要是受惠於「嘉品」案在該季集中進行約8成的房屋與車位交屋。仲介本業展現穩定基底,經歷114年中低迷期後,115年連續兩季成長。
115年6月底資產負債重點變動 vs 114年底 (Key Changes in Assets and Liabilities as of June 2026 vs. End of 2025)
- 透過其他綜合損益按公允價值衡量之金融資產-流動: 增加128佰萬元(+9%), 主要係持有之Orix股份市值淨增加164佰萬元及全數出售漢宇創投股權而減少34佰萬元。
- 應收票據及應收帳款: 增加130佰萬元(+11%), 主要係本季勞務收入較114Q4增加11%。
- 存貨: 減少662佰萬元(-10%), 主要係嘉品案已於115Q1全數餘屋交屋完畢及嘉學案工程投入而淨減少315佰萬元,另,信義嘉庭案及山水嘉庭案因交付房屋及車位而減少319佰萬元並重新評估淨變現價值提列未實現存貨跌價損失28佰萬元。
- 不動產、廠房及設備: 增加947佰萬元(+16%), 主要係馬來西亞酒店工程持續投入興建成本,因而增加978佰萬元。
- 借款總額: 增加856佰萬元(+11%), 主要係信義房屋因營運需求增加銀行融資1,400佰萬元,信義開發因償還商業本票及建案工程投入資金需求,因此淨減少544佰萬元。
- 合約負債及應付帳款: 流動減少216佰萬元(-25%)、應付帳款減少87佰萬元(-16%), 主要係信義開發嘉品案100%交屋完成,使該案之預收房地款全數轉列收入及結付相關工程款。
- 其他應付款: 減少121佰萬元(-5%), 主要係支付114年底各項獎金且依115年上半年業績及獲利估列獎金,合計淨減少應付薪獎495佰萬元。另114年現金股利442佰萬元轉列其他應付款。其餘為支付各項獎金而使代收相關獎金補充保費減少53佰萬元,及展誠支付工程期款而減少應付工程款20佰萬元。
附錄一 同比差異說明-合併損益 (單位:新台幣仟元)
| Per Review | 115.04.01-06.30 | 114.04.01-06.30 | 115&114Q2 DIFF. | 115&114Q2 DIFF. % |
|---|---|---|---|---|
| 營業收入 | 3,059,706 | 2,292,616 | 767,090 | 33% |
| 營業成本 | 2,192,429 | 1,882,731 | 309,698 | 16% |
| 營業毛利 | 867,277 | 409,885 | 457,392 | 112% |
| 營業費用 | 489,068 | 414,880 | 74,188 | 18% |
| 營業利益 | 378,209 | (4,995) | 383,204 | na. |
| 營業外淨收(支) | 61,670 | (42,766) | 104,436 | na. |
| 稅前淨利 | 439,879 | (47,761) | 487,640 | na. |
| 所得稅費用 | 107,516 | 71,461 | 36,055 | 50% |
| 本期淨利 | 332,363 | (119,222) | 451,585 | na. |
| 其他綜合(損)益 | 105,142 | (1,157,053) | 1,262,195 | na. |
| 本期綜合(損)益 | 437,505 | (1,276,275) | 1,713,780 | na. |
| 歸屬母公司之本期淨利 | 329,128 | (122,585) | 451,713 | na. |
| 營業毛利率 | 28% | 18% | 10pt. | |
| 營業利益率 | 12% | 1% | 12pt. | |
| 淨利率 | 11% | (5%) | 16pt. | |
| 每股盈餘 | 0.45 | (0.17) | 0.62 | na. |
附錄二 同比差異說明-仲介事業暨觀光事業損益 (單位:新台幣仟元)
| Per Review | 115.04.01-06.30 | 114.04.01-06.30 | 115&114Q2 DIFF. | 115&114Q2 DIFF. % |
|---|---|---|---|---|
| 勞務收入 | 2,747,666 | 2,290,180 | 457,486 | 20% |
| 勞務成本 | 1,887,099 | 1,758,654 | 128,445 | 7% |
| 營業毛利 | 860,567 | 531,526 | 329,041 | 62% |
| 營業費用 | 429,859 | 371,519 | 58,340 | 16% |
| 營業利益 | 430,708 | 160,007 | 270,701 | 169% |
| 營業外收支 | 31,687 | (35,070) | 66,757 | na. |
| 稅前淨利 | 462,395 | 124,937 | 337,458 | 270% |
| 所得稅費用 | 114,312 | 79,163 | 35,149 | 44% |
| 本期淨利 | 348,083 | 45,774 | 302,309 | 660% |
| 營業毛利率 | 31% | 23% | 8pt. | |
| 營業利益率 | 16% | 7% | 9pt. | |
| 淨利率 | 13% | 2% | 11pt. |
附錄三 同比差異說明-仲介事業單位營收 (單位:新台幣仟元)
| Per Review | 115.04.01-06.30 | 114.04.01-06.30 | 115&114Q2 DIFF. | 115&114Q2 DIFF. % |
|---|---|---|---|---|
| 信義房屋 | 2,428,694 | 1,942,763 | 485,931 | 25% |
| 安信&安新建經 | 50,061 | 54,747 | (4,686) | (9%) |
| 上海信義 | 30,424 | 37,611 | (7,187) | (19%) |
| 蘇州信義 | 11,197 | 13,995 | (2,798) | (20%) |
| 日本信義 | 155,062 | 174,318 | (19,256) | (11%) |
| 信義全球資產 | 63,559 | 56,849 | 6,710 | 12% |
| 其他 | 8,669 | 9,897 | (1,228) | (12%) |
| 合計 | 2,747,666 | 2,290,180 | 457,486 | 20% |
附錄四 同比差異說明-信義房屋損益 (單位:新台幣仟元)
| Per Review | 115.04.01-06.30 | 114.04.01-06.30 | 115&114Q2 DIFF. | 115&114Q2 DIFF. % |
|---|---|---|---|---|
| 勞務收入 | 2,428,693 | 1,942,763 | 485,930 | 25% |
| 勞務成本 | 1,717,167 | 1,581,993 | 135,174 | 9% |
| 營業毛利 | 711,526 | 360,770 | 350,756 | 97% |
| 營業費用 | 332,732 | 288,067 | 44,665 | 16% |
| 營業利益 | 378,794 | 72,703 | 306,091 | 421% |
| 營業外淨收(支) | (18,023) | (109,632) | 91,609 | na. |
| 稅前淨利 | 360,771 | (36,929) | 397,700 | na. |
| 所得稅費用 | 84,880 | 58,724 | 26,156 | 45% |
| 本期淨利 | 275,891 | (95,653) | 371,544 | na. |
| 營業毛利率 | 29% | 19% | 10pt. | |
| 營業利益率 | 16% | 4% | 12pt. | |
| 淨利率 | 11% | (5%) | 16pt. |
附錄五 同比差異說明-仲介及觀光旅遊事業損益 (單位:新台幣仟元)
| Per Review | 115.04.01-06.30 | 114.04.01-06.30 | 115&114Q2 DIFF. | 115&114Q2 DIFF. % |
|---|---|---|---|---|
| 日本信義 | 10,482 | 12,948 | (2,466) | (19%) |
| 信義全球資產 | 76,300 | 88,768 | (12,468) | (14%) |
| 安信及安新 | 6,919 | 8,594 | (1,675) | (19%) |
| 大馬信義(富德) | (1,282) | (444) | (838) | na. |
| 上海信義 | 5,218 | 8,755 | (3,537) | (40%) |
| 蘇州信義 | (1,118) | 624 | (1,742) | (279%) |
| 小計 | 96,519 | 119,245 | (22,726) | (19%) |
| 觀光旅遊事業 | (37,006) | (28,629) | (8,377) | na. |
| 其他 | (7,599) | (3,312) | (4,287) | na. |
| 合計 | 51,914 | 87,304 | (35,390) | (41%) |
附錄六 同比差異說明-開發事業損益 (單位:新台幣仟元)
| Per Review | 115.04.01-06.30 | 114.04.01-06.30 | 115&114Q2 DIFF. | 115&114Q2 DIFF. % |
|---|---|---|---|---|
| 銷貨收入 | 310,868 | 2,436 | 308,432 | 12661% |
| 租賃收入 | 1,172 | - | 1,172 | na. |
| 勞務收入 | - | 5,508 | - | na. |
| 銷貨成本 | 305,330 | 124,077 | 181,253 | 146% |
| 營業毛利 | 6,710 | (121,641) | 128,351 | na. |
| 營業費用 | 59,209 | 43,361 | 15,848 | 37% |
| 營業利益(損失) | (52,499) | (165,002) | 112,503 | na. |
| 營業外收(支) | 29,983 | (7,696) | 37,679 | na. |
| 稅前淨利(損) | (22,516) | (172,698) | 150,182 | na. |
| 所得稅費用(利益) | (6,796) | (7,702) | 906 | na. |
| 本期淨利(損) | (15,720) | (164,996) | 149,276 | na. |
| 營業毛利率 | 2% | (4993%) | 4996pt. | |
| 營業利益(損失)率 | (17%) | (6773%) | 6757pt. | |
| 淨利(損)率 | (5%) | (6773%) | 6768pt. |
附錄七 差異說明-資產 (單位:新台幣仟元)
| 115.6.30 | 114.12.31 | Diff. | Diff.% | |
|---|---|---|---|---|
| 流動資產 | ||||
| 現金及約當現金 | 4,603,150 | 4,474,574 | 128,576 | 3% |
| 透過其他綜合損益按公允價值衡量之金融資產-流動 | 1,632,069 | 1,503,807 | 128,262 | 9% |
| 應收票據及款項 | 1,356,730 | 1,226,928 | 129,802 | 11% |
| 其他應收款 | 55,665 | 50,948 | 4,717 | 9% |
| 本期所得稅資產 | 39,217 | 55,847 | (16,630) | -30% |
| 存貨 | 5,703,869 | 6,365,519 | (661,650) | -10% |
| 待出售非流動資產 | - | 98,077 | (98,077) | -100% |
| 其他金融資產-流動 | 2,714,056 | 2,521,455 | 192,601 | 8% |
| 其他流動資產 | 436,597 | 427,158 | 9,439 | 2% |
| 流動資產總計 | 16,541,353 | 16,724,313 | (182,960) | -1% |
| 流動比率 | 320% | 305% | 15pt. | |
| 速動比率 | 201% | 181% | 20pt. |
附錄八 差異說明-資產 (單位:新台幣仟元)
| 115.6.30 | 114.12.31 | Diff. | Diff.% | |
|---|---|---|---|---|
| 非流動資產 | ||||
| 透過損益按公允價值衡量之金融資產-非流動 | 40,021 | 28,890 | 11,131 | 39% |
| 透過其他綜合損益按公允價值衡量之金融資產-非流動 | 88,846 | 107,669 | (18,823) | -17% |
| 採用權益法之投資 | 216,046 | 226,462 | (10,416) | -5% |
| 不動產、廠房及設備 | 6,705,588 | 5,759,075 | 946,513 | 16% |
| 使用權資產 | 5,271,726 | 5,327,457 | (55,731) | -1% |
| 投資性不動產 | 2,316,386 | 2,262,059 | 54,327 | 2% |
| 無形資產 | 27,220 | 23,642 | 3,578 | 15% |
| 其他非流動資產 | 433,695 | 425,781 | 7,914 | 2% |
| 非流動資產總計 | 15,099,528 | 14,161,035 | 938,493 | 7% |
| 資產總計 | 31,640,881 | 30,885,348 | 755,533 | 2% |
附錄九 差異說明-負債 (單位:新台幣仟元)
| 115.6.30 | 114.12.31 | Diff. | Diff.% | |
|---|---|---|---|---|
| 流動負債 | ||||
| 短期借款 | 344,561 | 394,512 | (49,951) | -13% |
| 合約負債 | 652,271 | 868,447 | (216,176) | -25% |
| 應付票據及帳款 | 444,429 | 531,182 | (86,753) | -16% |
| 其他應付款 | 2,407,950 | 2,528,785 | (120,835) | -5% |
| 本期所得稅負債 | 260,818 | 312,663 | (51,845) | -17% |
| 租賃負債 | 475,368 | 490,619 | (15,251) | -3% |
| 一年內到期之長期負債 | 200,000 | - | 200,000 | na. |
| 其他流動負債 | 381,504 | 359,191 | 22,313 | 6% |
| 流動負債合計 | 5,166,901 | 5,485,399 | (318,498) | -6% |
附錄十 差異說明-負債 (單位:新台幣仟元)
| 115.6.30 | 114.12.31 | Diff. | Diff.% | |
|---|---|---|---|---|
| 非流動負債 | ||||
| 應付公司債 | 900,000 | 900,000 | - | - |
| 長期借款 | 8,276,229 | 7,570,121 | 706,108 | 9% |
| 租賃負債 | 2,914,752 | 2,956,767 | (42,015) | -1% |
| 存入保證金 | 27,826 | 28,938 | (1,112) | -4% |
| 所得稅負債-非流動 | 76,459 | 114,689 | (38,230) | -33% |
| 遞延所得稅負債 | 136,964 | 134,969 | 1,995 | 1% |
| 其他非流動負債 | 744,102 | 652,402 | 91,700 | 14% |
| 非流動負債合計 | 13,076,332 | 12,357,886 | 718,446 | 6% |
| 負債總計 | 18,243,233 | 17,843,285 | 399,948 | 2% |
| 負債比率 | 58% | 58% | 0pt. |
附錄十一 差異說明-股東權益 (單位:新台幣仟元)
| 115.6.30 | 114.12.31 | Diff. | Diff.% | |
|---|---|---|---|---|
| 普通股股本 | 7,368,465 | 7,368,465 | - | 0% |
| 資本公積 | 64,115 | 63,983 | 132 | 0% |
| 法定盈餘公積 | 3,282,402 | 3,257,815 | 24,587 | 1% |
| 特別盈餘公積 | 328,448 | 490,275 | (161,827) | -33% |
| 未分配盈餘 | 2,237,616 | 2,059,814 | 177,802 | 9% |
| 其他權益 | ||||
| 國外營運機構財報換算之兌換差額 | (449,747) | (642,245) | 192,498 | na. |
| 透過其他綜合損益按公允價值衡量之金融資產未實現利益 | 442,229 | 313,797 | 128,432 | 41% |
| 合計 | (7,518) | (328,448) | 320,930 | na. |
| 本公司業主權益總計 | 13,273,528 | 12,911,904 | 361,624 | 3% |
| 非控制權益 | 124,120 | 130,159 | (6,039) | -5% |
| 股東權益總計 | 13,397,648 | 13,042,063 | 355,585 | 3% |
| 負債及股東權益總計 | 31,640,881 | 30,885,348 | 755,533 | 2% |
附錄十二 存貨明細表 (單位:新台幣仟元)
| 依銷售合約之預計完工年度 | 115.06.30 | 114.12.31 | 114.06.30 | |
|---|---|---|---|---|
| 開發中不動產 | ||||
| 新北市新莊區嘉學案 | 117年底前 | 1,676,505 | 1,523,683 | 1,382,055 |
| 新北市板橋區嘉品案 | 115年底前 | 945,895 | 946,243 | 2,795,061 |
| 待開發不動產 | ||||
| 高雄市楠梓區 | 1,280,216 | 1,280,216 | 1,280,216 | |
| 新北市樹林區 | 23,231 | 13,151 | 2,980 | |
| 新北市板橋區(容積移轉用) | 490 | 490 | 490 | |
| 商品存貨 | ||||
| 無錫市濱湖區山水嘉庭案 | 1,704,189 | 2,050,570 | 2,271,956 | |
| 上海市嘉定區信義嘉庭案 | 73,343 | 73,612 | 78,587 | |
| 新北市板橋區嘉品案 | - | 477,554 | - | |
| 存貨總計 | 5,703,869 | 6,365,519 | 7,811,345 |
附錄十三 合併現金流量表 (單位:新台幣仟元)
| 115上半年 | 114上半年 | YoY | |
|---|---|---|---|
| 期初現金 | 4,474,574 | 4,205,337 | 269,237 |
| 營業活動之現金流入(出) | 701,731 | (618,106) | 1,319,837 |
| 投資活動之現金流(出)入 | (1,228,092) | 407,653 | (1,635,745) |
| 籌資活動之現金流入 | 596,889 | 1,456,598 | (859,709) |
| 匯率影響數 | 58,048 | (471,764) | 529,812 |
| 期末現金 | 4,603,150 | 4,979,718 | (376,568) |