理銘開發股份有限公司 法說會簡報
公司概況
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公司簡介、業務範圍及主要產品
- 設立日期: 66年11月
- 董事長: 曾森縣 先生
- 實收資本額: 新台幣 1,020,000仟元
- 上櫃日期: 91年12月
- 公司地址: 新竹市東區公道五路二段419號7樓
- 業務範圍及主要產品: 主要經營項目為委託營造廠商興建住宅及大樓出租或出售
最近六年推案實績
| 年度/月份 | 區域 | 建案名稱 | 戶數 |
|---|---|---|---|
| 109年06月 | 臺南市永康區 | 綠海都心 | 796戶 |
| 110年03月 | 新竹縣竹北市 | 馥邸 | 76戶 |
| 110年12月 | 臺南市仁德區 | 東都綠學 | 456戶 |
| 115年03月 | 新竹市 | 鉑翡 | 169戶 |
| 115年06月 | 臺南市仁德區 | 南青山 | 297戶 |
產業概況
產業之現況與發展
- 在全球地緣政治、中美對抗大框架下，而美國及以色列對伊朗發動攻擊使中東情勢動盪，全球原油、天然氣資源產生供應鏈短缺，且在原先關稅政策下所產生的原物料成本價格上漲的預期因素，及實際戰爭發生下原油、天然氣價格上漲的的帶動下，促使各種原物料供應減少、及價格上漲，原物料及人力支出對建築產業所占比重相對較高，致使建築成本亦是逐步上升。
- 在國內近年電價費用持續調整，一併帶動物價水準持續上升，缺工缺料對於營建產業仍屬常態，使得原物料價格及人力成本難以恢復至過往水準，建築成本亦是逐年攀升。惟近年來全球對AI算力需求增加，臺灣電子科技發展成熟，經濟發展表現優於世界主要經濟體。且近年央行對於不動產銷售並無加重限制力道之規定，受惠於經濟發展穩定成長，並在政府期望房市朝向長期健康穩定發展，目前市場主要承購對象以自住型客戶為主，對於不動產銷售仍有基本需求。
產業上中下游關聯性
- 上游: 包含各種建材、原物料及土地等各項材料供應廠商 (地主、建築師、建築材料業、水電業、營造廠)
- 中游: 以建設公司為主體 (即本公司擔任之角色)
- 下游: 透過房屋仲介商、代銷公司、代書業提供建物主體予買方 (房仲業、代書業、代銷公司、購屋者)
產品各種發展趨勢及競爭情形
產品各種發展趨勢
- 市場定位發展方面: 持續開發新竹縣市，致力深根臺南市。
- 產品規劃設計方面: 貼近客戶需求設計，配合相關法令規定設計，輔以搭配節能、綠建築等建材設備。
- 營建施工管理方面: 配合優質營造廠商，充分發揮設計及施工管理機能，嚴格控管施工流程，並透過良好工程管理，維持高效成本控管。
- 客戶服務管理方面: 公司秉持穩健發展、專業品質及永續經營等方向及策略，提升網絡E化服務等機制，提升客戶服務效率。
競爭情形
- 現階段房地產市場以自住型客戶買盤為主，科技產業為台灣主要發展產業，本公司鎖定於科學園區就業之族群為主要客群，靠近竹科及南科的地方，篩選交通網絡良好且具有潛力的土地開發，建立與市場其他競爭者差異化，減少同業競爭情形。
營運概況
業務內容
- 業務範圍: 住宅及大樓開發租售為主。
- 營收比重: 委託營造廠商興建住宅及大樓之出租、出售業務為主、市場以內銷為主，占100%。
產銷概況
- 本公司致力於新竹縣市及臺南市推案發展，先前推出之「東都綠學」預售住宅案已於113年底順利完工且114年持續銷售及交屋中，並於115年推出新竹市「光武段」鉑翡合建分售個案及臺南市「二空新村眷改 (A1區)南青山自地自建案」，臺南市「二空新村眷改 (A2區)案」自地自建後續將規劃推出。此外尚有新竹市光復段、親仁段等都市更新案正在進行及臺南市仁德區二空段(B區)等土地都市更新案亦規畫陸續推出，期許公司透過多點開發及整合，能夠穩健擴展市場版圖。
銷售個案
臺南市仁德區二空段 - 東都綠學
- 案名: 東都綠學
- 座落區域: 臺南市仁德區二空段
- 推案日期: 110年12月推案
- 開發型態: 成屋
- 基地面積: 10,195平方公尺
- 樓層規劃: 地下三層，地上十四層
- 戶數: 456戶
- 總銷: 總銷約55億
臺南市仁德區二空段 - 南青山
- 案名: 南青山
- 座落區域: 臺南市仁德區二空段
- 推案日期: 115年6月推案
- 開發型態: 成屋
- 基地面積: 5,636平方公尺
- 樓層規劃: 地下三層，地上十四層
- 戶數: 297戶
- 總銷: 總銷約35億
新竹市東區光武段 - 鉑翡
- 案名: 鉑翡
- 座落區域: 新竹市東區光武段
- 推案日期: 115年3月推案
- 開發型態: 預售屋(合建分售)
- 基地面積: 2,206平方公尺
- 樓層規劃: 地下四層，地上十四層
- 戶數: 169戶
- 總銷: 總銷約39億
財務概況
個別資產負債表 (單位:新台幣仟元)
| 項目 | 年度 | 111年 | 112年 | 113年 | 114年 | 115年Q2 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 存貨 | 13,870,897 | 11,686,748 | 10,765,302 | 10,497,079 | 10,578,527 | |
| 其他流動資產 | 958,941 | 1,206,367 | 1,047,008 | 390,244 | 578,626 | |
| 流動資產合計 | 14,829,838 | 12,893,115 | 11,812,310 | 10,887,323 | 11,157,153 | |
| 非流動資產 | 54,028 | 118,231 | 107,407 | 102,700 | 97,766 | |
| 資產總額 | 14,883,866 | 13,011,346 | 11,919,717 | 10,990,023 | 11,254,919 | |
| 流動負債 | 12,102,774 | 9,593,057 | 8,238,315 | 7,262,772 | 7,429,324 | |
| 非流動負債 | 4,878 | 3,115 | 1,553 | 702 | 702 | |
| 負債總額 | 12,107,652 | 9,596,172 | 8,239,868 | 7,263,474 | 7,430,026 | |
| 股本 | 1,020,000 | 1,020,000 | 1,020,000 | 1,020,000 | 1,020,000 | |
| 資本公積 | - | - | - | - | - | |
| 保留盈餘 | 1,780,566 | 2,419,526 | 2,684,201 | 2,730,901 | 2,829,245 | |
| 其他權益 | (24,352) | (24,352) | (24,352) | (24,352) | (24,352) | |
| 權益總額 | 2,776,214 | 3,415,174 | 3,679,849 | 3,726,549 | 3,824,893 | |
| 每股淨值(元/每股) | 27.22 | 33.48 | 36.07 | 36.53 | 37.50 |
個別綜合損益表 (單位:新台幣仟元)
| 項目 | 年度 | 111年 | 112年 | 113年 | 114年 | 115年Q2 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 營業收入 | 1,230,328 | 5,658,568 | 3,791,799 | 1,694,629 | 551,396 | |
| 營業毛利 | 364,301 | 1,143,151 | 1,026,668 | 669,230 | 213,887 | |
| 營業毛利率(%) | 29.61% | 20.20% | 27.07% | 39.49% | 38.79% | |
| 營業費用 | 116,006 | 326,589 | 232,855 | 137,080 | 55,101 | |
| 營業利益 | 248,295 | 816,562 | 793,813 | 532,150 | 158,786 | |
| 本期淨利 | 178,874 | 638,960 | 621,675 | 403,700 | 98,344 | |
| 本期其他綜合損益 | - | - | - | - | - | |
| 本期綜合損益總額 | 178,874 | 638,960 | 621,675 | 403,700 | 98,344 | |
| 每股盈餘 | 1.75 | 6.26 | 6.09 | 3.96 | 0.96 | |
| 現金股利(元/每股) | - | 3.5 | 3.5 | - | - |
未來展望
經營策略
專注本業
- 近年生育率持續下降家庭結構改變，購屋需求以小坪數產品較受青睞，公司將專注於規劃良好產品維持公司銷售動能。公司持續專注於新竹縣市及臺南市優質地段，開發具有經濟效益之土地，透過強化產品之市場區隔、整體規劃、附加價值以突顯產品之差異化特性，使公司維持競爭優勢及獲利能力。
固定收益不動產
- 公司依現有成屋狀況及未來新推個案情形，評估具有固定收益情形之商用不動產，藉由具固定收益之經營體，穩定公司成長動能。
都市更新個案
新竹市東區親仁段
- 案名: 親仁段
- 座落區域: 新竹市東區親仁段
- 開發型態: 採權利變換方式
- 目前進度: 事業計畫及權利變換報核中
- 類別: 公辦都更
- 基地面積: 12,246平方公尺
- 樓層規劃: 規劃地下三~四層，地上十五層
新竹市東區光復段 (公辦都更)
- 案名: 光復段
- 座落區域: 新竹市東區光復段
- 開發型態: 採權利變換方式
- 目前進度: 事業計畫及權利變換報核中
- 類別: 公辦都更
- 基地面積: 31,080平方公尺
- 樓層規劃: 規劃地下三
五層，地上十五二十六層
新竹市東區光復段 (自辦都更)
- 案名: 光復段
- 座落區域: 新竹市東區光復段
- 開發型態: 採權利變換方式
- 目前進度: 事業計畫及權利變換報核中
- 類別: 自辦都更
- 基地面積: 4,028平方公尺
- 樓層規劃: 規劃地下三層，地上十三層
臺南市仁德區二空段B區
- 案名: 二空段B區
- 座落區域: 臺南市仁德區二空段
- 開發型態: 購地自建
- 目前進度: 都市更新事業計畫核定 (分區建照申請及分區開工)
- 類別: 公辦都更
- 基地面積: 40,110平方公尺
- 樓層規劃: 規劃地下二~四層，地上十四層
未來規劃及開發個案
臺南市仁德區二空段A2區
- 案名: 二空段A2區
- 座落區域: 臺南市仁德區二空段
- 開發型態: 先建後售
- 樓地板面積: 36,409平方公尺
- 基地面積: 6,037平方公尺
- 樓層規劃: 地下三層，地上十五層
- 戶數: 258戶
- 預計完工: 預計117年